近年来，伴随严厉的房地产调控政策出台，开征房产税的呼声很高。上海、重庆试点征收房产税已有两年，效果如何，仁者见仁。扩大试点范围的传闻时而披露于媒体，又随即被否认。

房地产税是调节社会再分配的重要工具，在一些发达国家的城市，房地产税已经成为公共财政收入的重要支柱。从长远来看，我国开征房产税对于抑制收入上的两极分化，协调各阶层利益关系具有制度保障意义。在近期，对于提高直接税比例，构建合理的税制，优化房产资源配置具有迫切意义。开征房产税有多种好处，是大势所趋，在理论上无大争议，政府也有足够的增税动力。

然而我国不具备开征房产税所必要的大环境。房产税是一种直接税，我国拟征房产税的核心问题是把不动产税扩大到住房消费环节，这种社会再分配环节利益关系的调整要受到宏观层面体制的强烈影响和制约。我国改革已进入攻坚阶段，近年来虽有进展，但无大的突破。在国民收入分配领域，制度内初次分配上的平均主义依然是主要倾向，对制度外的非法收入则惩治不力，灰色收入更是缺少规范。没有高层面的体制改革配套，在涉及亿万家庭的房产税上单兵突进，除了转移公众对深层改革的关注视线外，当不会有实质性结果。例如我国建立官员个人财产全面申报制度涉及面远较房产税为小，但20多年过去至今不见出台希望即是证明。

而且我国目前不具备开征房产税的前提条件。要把征收房产税这件事办好，避免产生新的社会不公，除了科学的规划设计和细心组织以外，还必须具备以下三个前提条件。一是住房产权的确认。目前我国城镇住房有公有房、私有房、商品房、房改房、拆迁安置房、危改房等多种类型，又经过复杂的历史沿革和政策变迁，要公平、公正地将住房产权确定归属于具体家庭和个人非短期可为。二是科学的住房估值。住房个性化强，同地段的不同楼盘，同楼盘的不同楼层、户型、朝向价格差异大。合理评估每一套住房价值要依赖于一支高素质的评估队伍，而高素质评估队伍建设非短期可达。三是房产税与土地出让金70年一次征收的衔接。我国城市土地属于国有，住房用地出让金70年一次性征收，为公共基础设施筹集了建设资金，却也推升了房价。我国是购房高价，居住便宜;发达国家是购房便宜，居住高价。这种不同的制度设置是不同的国情和不同的发展阶段对影响变量赋与不同权重的结果，而没有优劣和对错之分。但在住房产权人一次性交纳了70年的土地出让金，房产税是否又是一种重复征税，不言而喻。

还需要指出的是，现阶段不是我国开征房产税的好时机。在我国快速的城市化进程中，各种类型的住房存量和增量都在剧烈变动，各种利益矛盾集中多发，深层的体制改革亟待整体推进。这种背景下对住房持有环节征税，若面向普通存量住房，其征税成本能否与预期收益相匹配令人怀疑;若面向高端住房，低税率对于持有者无大影响，高税率虽可抑制其国内购房，但促使其在外国购房，对于扩大内需则弊大于利;若面向多套住房，持有者将提升租金水平，把税负转嫁到租赁者身上;若面向增量住房，则要对土地出让金制度进行根本性变革，而土地出让金制度的变革，又要求对现阶段地方公共财政结构和城市基础设施建设体制作出一系列连锁调整。由此推论，以征收房产税控制国内房价上涨将会落空，以房产税取代对土地财政的依赖更只是一种理想。在现阶段，作为社会再分配重要杠杆的土地财政，既有寅吃卯粮的一面，又有卯事寅做的另一面，只有当城市化基本实现之时，以较少公共基础设施投资需求和大量房产存量为税基的房产税取代土地财政也就水到渠成。

(作者为中国社科院城市发展与环境研究所研究员)