去庫存仍然是重要任務
是什麼推動本輪一線城市房價的快速上漲？中原地產首席分析師張大偉分析，一是信貸的增長。數據顯示：1月新增人民幣貸款達到2.51萬億元，其中房地產按揭增長明顯﹔二是隨著房貸首付比例下調、公積金利率上調、房產交易契稅營業稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地，增加了部分之前無力購房人群入市，也有利於樓市加速升溫﹔此外，當前投資渠道有限、一線城市“地王”出現等因素也助推了市場進一步高漲。
在張大偉看來，此輪房價上漲之風起於二手房。“目前，一二線城市二手房成為市場的主流，其中一線城市交易中70%是二手房。加之一二線城市庫存低，杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量已出現連續4個月環比下跌，北京上海等城市的庫存也持續低位，這種情況造成了市場容易被刺激從而形成上漲。”張大偉指出。
面對火熱的樓市，28日，上海住建委表示，上海將繼續按照“三個為主”的原則，抑制投資投機性購房，支持自住和改善性住房需求，嚴格執行住房限購政策，確保上海房地產平穩健康發展。
事實上，此前江西、山西、山東及寧夏等地均發布了關於去庫存的相關政策，這一任務已成為各個省份今年工作的重中之重。有消息稱，深圳也將提高外地人購房門檻。對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，這表明地方政府為了抑制過熱房價及瘋狂投資的政策初衷及導向沒有變，將有益於樓市發展。
房產調控呼喚差異化
一二線城市樓市急劇回暖的同時，三四線城市樓市卻冷若冰霜。國家統計局數據顯示，由於各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化走勢也在加劇。大部分三四線城市仍然處於庫存逐步消化階段，環比仍在下降。
溫彬認為，這種“冰火兩重天”的狀況反映出我國房地產市場的供需格局，即總體供需平衡，但結構上，收入水平較高、人口流入量大的一線城市，政策利好刺激了購房需求﹔而在三四線城市受經濟狀況、產業環境、收入水平等因素的影響，市場處於供大於求的狀況，政策的刺激作用相對有限。
值得警惕的是，短期爆發導致的市場潛在風險越來越大。張大偉認為，分化的市場格局下，房地產依然面臨巨大的風險，特別是一線城市的“地王”對房價上漲的要求非常高，未來一年二線城市將成為市場熱點。溫彬也指出，任何一種價格上漲都有合理的成分，但同時也不排除投機的因素。平穩、健康運行的樓市是市場樂見的，但往往在具體運行過程中會出現投機因素，帶來局部地區、某一時間段的非理性上漲，給市場發展帶來一定的風險。
“必須看到中國城市間的發展的地區差異，相關房地產政策不能‘一刀切’，要堅持因地施策、分類調控的原則，對不同發展水平、不同市場需求的城市實施差異化的調控手段，隻有這樣才能有效避免局部地區房價非理性、投機性上漲的現象。”溫彬指出。
溫彬判斷，短期看，一線城市房地產市場的量價走勢仍將處於活躍狀態﹔長期看，隨著對政策的消化，在剛性需求集中釋放后，一線城市交易量和價格環比將出現不同程度的回落。值得注意的是，相關部門要注意防控風險，對一些投機性買房，尤其是利用購房低門檻的機會，加大杠杆進行炒房的行為，如虛開收入証明申請貸款等行為要及時控制、有效防范。對於普通民眾而言，則要量力而行、保持理性。（記者 邱 玥 溫 源）
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