退出的宅基地應多元化利用
目前，多數省市通過城鄉建設用地增減挂鉤對農民適度補償。但我們注意到，一些地方在宅基地退出過程中，面臨部分宅基地復墾為耕地不經濟，或復墾后土地質量不達標等問題，應區別對待，充分發揮其效益。
一是實現土地價值多形式轉換。宅基地利用應因地因宅而異。退出的宅基地不僅可復墾為耕地，亦可復墾為林地、草地或生態涵養地等。對退出宅基地如何更好地進行管護、復墾為耕地后如何發包，宅基地上建筑物、構筑物、附屬設施如何有償處置，宅基地復墾為林地、草地或生態林的市場價值和農民獲益如何計算等，都需要認真研究。
二是可量化為集體資產，參與農村股份合作經營。目前，在北京、江蘇等一些發達地區已探索出“存量折股型”、“增量擴股型”和“資產保護型”等股份合作模式。進城落戶農民退出的宅基地如何量化為股份、可以參與哪些形式的合作經營，需要進一步探索。
三是保留一批特色農居。我們在冀豫晉陝等地調研時了解到，當地不少特色民居在住戶遷移后，面臨著舊宅是拆還是留的問題。從國外情況看，城鎮化率達90%以上的德國，有40%的居民居住在農村﹔日本20%以上的人居住、生活在農村，但農民隻佔到全國居民的4%。可見，如何很好地利用農村的宜居性，通盤考慮將來的“逆城市化”趨勢，滿足未來居民多樣化的生活需求，需要提前謀劃。比如，有些特色民居宜作為生態旅游景點予以保留﹔有些質量較好的房子可以留下來作為度假旅館經營，等等。
宅基地退出收益分配必須統籌兼顧
農村宅基地的特殊性使得退出收益如何分配成為一個非常棘手的問題，必須兼顧多方面利益、考慮多重因素。
一是兼顧多方面利益。重慶市將退出宅基地復墾為耕地形成“地票”進行交易，淨收益的85%歸農民所有，15%歸集體經濟組織所有。廣州市在城中村改造時，對土地收益按人均居住權、基礎設施使用權、集體經營發展權三方面來考量。除了上述的重慶、廣州在改革中考慮的幾方面利益外，對於其它需要兼顧的利益分配，仍然需要因地制宜、分類施策。
二是充分考量邊遠農村與城市近郊農村宅基地地價差異，合理測算不同地域的退出宅基地補償價格。既要尊重地區性差異，又要防止因“同地不同價”造成過度的不公平。例如，深圳市曾經進行的一個城中村改造，“一夜間”冒出十余個億萬富翁、幾十個千萬富翁。此類現象在一些特大城市、大城市郊區並不鮮見。重慶市通過地票交易方式使得邊遠地區的宅基地極大增值，通過市場化方式實現了邊遠地區農民土地房屋的財產權和收益權，從某種程度上彌補了因區域差異導致的土地收益懸殊。德國通過內城和遠郊政府合作投資建設的方式，有償維持農業、林業用地和環境保護用地權益，幫助遠郊區開發新的服務經濟，解決了生態環境保護和地方經濟增長之間的矛盾。這些做法值得借鑒。
三是兼顧眼前利益與長遠利益。要切實注意農民今天的自願並不代表明天還會認可其自願的行為，在制度設計上應從長計議，留有余地。廣州等發達地區提出，要建立面向未來的補償規則，從國家對農村非農建設用地發展權益出發，以權益作為補償標准。應實行漲價歸集體，對更新改造后的集體建設土地征收土地增值稅、房地產稅或其它方式的稅收，用於集體經濟組織發展，從而保障集體經濟組織有可持續的公共投入。盡管全國多數地區和廣州處於不同發展層面，但其做法經驗值得關注。
（作者為全國政協副主席、九三學社中央主席）
【參考文獻】
①《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，人民出版社，2014年3月1日。
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