韓康：關於城鎮個人住房“三階梯房產稅”框架的建議

黨的十八屆三中全會《決定》明確提出，加快房地產稅立法。現在社會各方面最關心的問題是，未來的房地產稅應該怎麼設計,什麼樣的房地產稅才最有利於化解風險，推動社會經濟可持續發展。

制定房地產稅是一個非常復雜的系統工程，涉及到房產稅的類型區分、納稅人主體、課稅對象、稅率確定、記稅依據和征管體制等等許多方面。本建議不是一個系統完整的稅制設計方案，而是根據我們的調查研究和國際經驗比較，對未來國內城鎮個人住房房產稅提出一個框架設計，僅供有關決策部門參考。

一、 先把制定我國房地產稅的基本原則確定下來

我們認為當前制定國內房地產稅應把握三條基本原則。

1.先急后緩、先難后易、先簡后繁。不能設想短期內搞出一個十分系統完備的房地產稅，也不能設想短期內搞出一個可以解決所有問題的房地產稅，為了不拖延時間過長，應該抓住當前主要矛盾，分期分階段完成，例如可以先制定城鎮個人住房房產稅，暫不涉及其他方面，也可以考慮先制定一個“城鎮個人住房房產稅暫行條例”，之后再加以逐步完善和系統化。

2.制定房地產稅的主要政策調控目標。制定房地產稅的政策目標，應當按照發展問題輕重緩急原則排序，我們認為當前最重要的是，有效矯正在過度投機下支撐的房地產供求關系，消除已經在不斷積累的發展風險（包括行業風險引發的金融風險），在國內房地產市場供求關系基本理順和風險因素化解之后，主要政策目標再轉向其它方面。

3.借鑒國際經驗和主要依據中國國情相結合。在房產稅的制定、執行方面，國際經驗需要認真借鑒。但我們在比較研究后也發現，中國的情況有很大差異，不能簡單搬用，例如很多國家的計稅依據都是房屋市場價值，但當前我國城鎮居民工資收入和房屋價值差別特別巨大，對隻有一套自用房者來說，即使半個百分點也無法承受，必須考慮有更加合理的辦法，等等。

此外，建立城鎮居民不動產登記的數據信息平台，也是有效實施房產稅的絕對必要條件。

二、城鎮個人住房“三階梯房產稅”框架主要內容

第一階梯——零稅階梯

第一階梯——零稅階梯的對象，是所有購買一套自用商品房的城鎮居民家庭。國家鼓勵居民購買自用商品房，稅率為零，同時配套優惠貸款和利率。

第一階梯——零稅階梯，在住房面積的限制上應該比較寬鬆，不能比照經濟適用房或廉租房的面積標准，除單獨別墅外，原則上可以不限使用面積。這裡的理論依據是，市場經濟應充分尊重個人消費偏好的自由選擇。在同等居民收入和家庭預算水平下，個人消費偏好差別極大，例如有人願把更多錢用在旅游消費上，有人願意花錢買好車，有人想多花錢住好一點的房子，這是市場化的個人消費選擇，沒有理由限制這種選擇的自由度。

第二階梯——輕稅階梯

第二階梯——輕稅階梯的對象，是所有購買第二套商品房的城鎮居民家庭。購買第二套商品房的性質，應判斷為不是自己使用而是家庭投資行為，即獲取房屋資產價值的收益，其途經可能是市場出租或資產升值。

購買第二套商品房，是城鎮個人住房房產稅的實際起征點。根據我們的調研，國內城鎮居民的中等收入人群中，有很多人都有能力購買第二套商品房，作為家庭資本投資的一個選項，由此，政府應當留出適度空間，不作為課稅重點，隻繳納輕稅。

第三階梯——重稅階梯

第三階梯——重稅階梯的對象，是所有購買第三套以上商品房的城鎮居民。購買第三套以上商品房的性質，應判斷為不是自己使用，也不是家庭投資，而是規模投資行為，即獲取房屋資產價值的規模收益，其途經可能是市場出租、資產升值或資本市場交易。

購買第三套以上商品房，應繳納重稅，是城鎮個人住房房產稅的重稅起征點。根據我們的調研，在國內城鎮居民的高收入人群中，很多人都把購買商品房作為一項投資手段，其中還有一些人大量投入資金進行大規模投機性買賣，成為目前不斷抬升超高房價的一個基礎性原因，應該以重稅制加以遏止。

第三階梯——重稅階梯的實施，還應該是一個累加遞進的稅率，例如第三套房和第五套房是一個稅率，第六套房到第十套房是一個更高的稅率，由此類推，以利有效調控和制約大規模房地產市場投機活動。