房企土地增值稅清算征繳工作進展緩慢，房地產企業應交未交的土地增值稅、土地清算准備金總額達數百億

近日，《瞭望》新聞周刊在多地採訪了解到，由於房地產企業土地增值稅征收管理規定比較繁雜，政府、企業執行難度大，造成房企“應交未交”的土地增值稅金額高達數百億元。

一方面，土地增值稅清算過程較為復雜，稅金或補或退，歷時長，地方稅務機關存在畏難情緒﹔另一方面，企業納稅意識不強，存在僥幸心理。同時，稅務機關清算力度不到位，助長了企業拖延清算的做法。

除了在征管方面存有“彈性”，採訪中，本刊記者了解到，近年來不少地方為引進稅源、保護投資者積極性，爭相出台各種優惠政策，以稅收返還、政府補助等方式支持房企，在一定程度上增強了房企樓市博弈的話語權，也影響到樓市調控政策的落實成效。

有學者擔憂，此現象可能引發房企偷逃稅款的風險，並建議短期內加強對土地增值稅地方征管工作的監督，多措並舉完善征管政策﹔長期則宜加快推進房地產稅費綜合改革，避免稅收成為地方掌控樓市調控力度的砝碼。

29家房企未交土地稅金640億

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。1994年以來，我國對房地產土地增值稅實行“預征制”，即事前預征、事后清算、多退少補，預征稅率一般在1％∼3％之間。

2007年2月1日起，各地稅務部門開始對房地產企業土地增值稅進行全面清算，征收30％到60％不等的土地增值稅。稅務部門明確了其中必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目、直接轉讓土地使用權、項目銷售率已達85％、項目三年未銷售完畢等。

但本刊記者採訪了解到，目前房企土地增值稅清算征繳工作進展緩慢，房地產企業應交未交的土地增值稅、土地清算准備金數額龐大，總額達數百億。

萬科地產2012年財務報告顯示，截至2012年底該公司應交土地增值稅14.13億元，土地增值稅清算准備金44.35億元，兩者合計超過58億元，約佔該企業2012年度營業收入5.67％、淨利潤的46.60％，該數據粗略代表了企業未來需要向稅務部門繳納的稅金，但具體繳納期限不能確定。

經過統計分析包括萬科、華遠、SOHO中國等在內的29家大型房地產企業年報，北京憶通律師事務所主任李勁鬆得知，該29家企業財務報表上標明的應交未交土地增值稅金額達640億元。拖欠的稅收不僅讓房企獲得了佔有資金的受益，還加大了國家稅收流失的風險。

分析人士指出，防止房企捂盤惜售是當前樓市調控的方向。但“應交未交”土地增值稅數額龐大，意味著房企可以通過延緩納稅的方式將這部分現金流佔為己有，為其在與購房者博弈中佔據主動、保持房價堅挺提供了強力支撐。

征管程序繁雜助長房企拖延

上海財經大學教授、中國稅務學會理事胡怡建，以及復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰等專家分析認為，目前稅務部門對房企土地增值稅的征收管理政策過於繁雜，缺乏可操作性，導致征收成本大，拖延清算現象突出。

一是清算周期冗長，導致清算不及時。一方面，房地產項目開發周期長，且分期進行，全部項目完成前，某些清算項目的開發成本難以確定﹔另一方面，已符合清算時間，即轉讓房地產建筑面積佔整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的房地產開發項目，目前的原則是把未售部分的成本剔除。這就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在適用稅率不一樣的情況，勢必對稅款造成影響。如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時間，加大稅收成本。

二是清算過程復雜，諸多扣除項目難以准確計算。根據土地增值稅清算管理規程的規定，扣除項目必須是納稅人實際發生並取得合法憑據的支出。但在實際操作中，會出現拆遷補償安置費、公共配套設施等成本難以准確確認的情況。

天津一家房地產企業的財務人員告訴本刊記者，土地增值稅計算方法復雜，企業自身都無法搞清楚，必須要借助會計師事務所的專業人員來完成﹔為了完成清算，核實成本，企業必須細心留下房屋建造中的發票和合同，但還是有一些費用沒有正規的發票，難以在成本中扣除，這些都給稅收工作增加了困難。

胡怡建認為，土地增值稅從預征到清算，有一個“倒算賬”的過程，其時間間隔可能長達兩三年甚至更長。由於樓盤都是房企成立項目公司進行開發，項目公司提早清盤，或者久拖不清盤，對項目清算及土地增值稅的征繳都帶來不確定性因素。

許多地產商利用房地產項目開發時間跨度長、環節多、成本計算復雜的特點，千方百計想辦法避稅。本刊記者採訪了解到，比如，房地產項目決算要等到整個工程項目通過驗收之后才能進行，而項目需要住建、質檢、人防、消防、交管、技監、供水供電等10多個部門都出具驗收報告后才算完工。有些開發商故意滾動開發項目，有意地將項目決算期推后。