彈性征收另有玄機

另一方面，有學者分析稱，土地增值稅直接進入地方政府口袋，在“土地財政”驅動下，地方政府和房地產企業利益相關、關系密切，且隨著房地產市場和調控形勢的“陰晴不定”，兩者關系時顯“曖昧”。

陳杰說，相比於巨額的土地出讓金，地方政府往往對土地增值稅“睜一隻眼閉一隻眼”。房價看漲、樓市形勢好的時候，房企為拿地或有求於地方政府﹔一旦中央樓市調控方向趨於嚴厲、形勢不好，地方政府往往會主動找房企“捧場”，土地增值稅的征繳工作也據此顯現彈性。

胡怡建分析稱，如果稅務部門嚴格征收，土地增值稅將對房地產企業帶來很大影響。尤其是近年房價快速上漲，如果房價上漲30％，即使按照30％的低檔差額稅率征繳，也相當於9％的稅率，遠高於目前1％∼3％的預征水平。

針對萬科地產2012年應交未交的58億元土地增值稅和清算准備金，李勁鬆算了一筆利息賬：按一年期銀行存款3％的年利率計算，這筆資金每月利息超過1400萬﹔考慮到房企大量從銀行貸款保障現金流，按一年期銀行貸款最低6％的年利率計算，應交未交的土地增值稅僅利息，就能給萬科帶來約3.5億元的年收益，佔其淨利潤的2.8％。

“從這幾年各地曝光的案例看，地方不乏將房地產開發商土地增值稅全盤免除、變著法子給開發商送錢的情況。”陳杰指出。

上海某房地產企業近期出資數千萬元購置一工業地塊，企業負責人告訴本刊記者，企業所在的鎮政府讓他們“不要感到有壓力”：土地款企業自己要掏，但鎮裡會通過稅收返還、專項資金等途徑加以彌補，至於土地增值稅，則自然是“能免則免”。

本刊記者統計近20家房地產企業2012年年報發現，其中超過半數房企財務報告上明確標注了“政府補助”收入，總額超過10億元。世茂房地產年報顯示，企業2012年度獲得政府補助金達3.44億元﹔SOHO中國年報顯示，2012年獲得政府財政補貼2.03億元，年報稱“財政補貼是地方政府根據相關規定對於具有一定貢獻企業給予的獎勵”。

“大概六成的房企可以拿到政府補助，一般都以稅費返還的方式，此外就是地方政府招商引資的一些優惠政策。”蘭德咨詢（中國）有限公司總裁宋延慶說，地方政府補貼房地產企業早已不足為奇，大多數上市房企都能領到政府發來的“紅包”，但目前面臨最大的問題是，政府沒有統一標准，執行上隨意性大、亂象叢生。

受訪者擔心，一些地方以政府補貼的方式與房地產企業關系緊密，勢必會對中央樓市調控構成消極影響，一定程度上也會影響地方推動經濟轉型的緊迫感與積極性。

推進房地產稅費綜合改革

企業一般不敢逃偷稅漏稅，但會在法律允許的范圍內，對土地增值稅做出稅收籌劃，減少企業成本。天津一家房地產企業財務人員透露，比如，在小區內建造的公共設施、會所等配套設施，納入房屋銷售的成本，減少稅負﹔在簽訂銷售合同時，提高裝修費用的比例，減少房屋銷售的收入，實現避稅。

受訪專家建議，一方面應加大對房地產企業的會計檢查，統一房地產企業核算標准，提高會計信息質量﹔另一方面，完善房地產企業土地增值稅征管辦法，細化預征管理，及時對具備清算條件的房地產開發項目組織清算，防止稅源流失。

此外，稅務機關宜加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門聯系，全程跟蹤、及時掌握房地產開發企業的涉稅資料。

同時，受訪專家學者認為，土地增值稅是針對財產轉讓所得征稅，從稅種設計上，有其存在的意義，但在制度落實、征收環節，在地方政府要不要征收、征收多少的問題上缺乏配套措施。

從長期看，受訪專家呼吁加快推進房地產稅費綜合改革。中國社科院財貿所稅收研究室主任張斌建議，將土地增值稅改革放到房地產稅費綜合改革的框架內，與土地出讓金、房地產稅等改革結合起來進行。

胡怡建認為，從長遠角度看，土地增值稅並非可持續稅種。從嚴征收土地增值稅有利於減少房地產企業的投資沖動和利潤預期，但在供求失衡的情況下，卻有可能成為新增房價的一部分，最后增加了購房者的負擔。對此應有所警惕。

財政部財科所所長賈康表示，眼下房地產稅收“多如牛毛”，契稅、營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、印花稅、房屋銷售所得稅、二手房轉讓稅等，為地方政府變通樓市調控提供了多個出口，成為謀取局部利益的砝碼，亟待引起重視。

“從實際工作經驗來看，二線三線城市很多房產開發企業建賬的水平很差，根據它們的賬本去征土地增值稅不但征收難度大、成本高，也難以發揮土地增值稅原本應有的效用。”北京中翰聯合稅務師事務所合伙人王駿建議，從企業所得稅入手對房地產企業的不合理利潤進行限制，如提高稅率。（記者 方問禹徐岳葉鋒任峰）