交易

整體成交量回落

中指院分析指出，三、四月份以來，北京二套房貸款首付比例提高至七成﹔北京、廣州全面執行商品房限價指導﹔蘇、杭公積金門檻提高，貸款額度收緊。在多地“國五條”細則落地實施，整體調控政策繼續從嚴的背景下，市場成交量正在降溫“從4月份的數據來看，主要城市的新房、二手房成交量顯著下降，住宅均價環比漲幅微幅縮小，價格環比下跌的城市個數略有增加”。

《經濟參考報》記者了解到，在一線城市及部分熱點二線城市，部分開發商正在調整開盤時間和定價策略，如延遲推盤、高開低走、取消精裝修，或用“精裝分拆”降低合同價等。隨著調控政策持續發力，4月份房企的銷售業績和樓市整體成交量有所下行，此前一度“高燒不止”的樓市已經開始降溫。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，根據易居統計數據，4月份10大房企商品房銷售均價為10323元/平方米，環比下降4 .6%。“10大房企經營業績呈現了量價齊跌的態勢。同時，在3月銷售均價創13個月歷史新高的基礎上，4月呈現了漲勢趨緩的態勢，印証了樓市降溫的特征”。

中原地產市場研究部提供的一份統計數據顯示，截至日前已經有20家房企公布了4月的銷售業績，這些典型房企在4月銷售業績合計達到了604.23億，但相比3月份的730.05億環比下降了17.2%。

中原地產市場研究部總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，這一數據出現下調的主要原因在於3月底“國五條”的實施，“4月開始整體市場有所回落，全國主要城市成交面積大部分環比下調了15%以上”。

張大偉分析認為，“國五條”在短期內必將抑制房地產市場的需求，從而起到降溫樓市的作用，房價上升的趨勢也將得到抑制，房企開發和拿地的熱情也將減弱。

嚴躍進說“在4月成交量疲軟的背景下，大型房企受業績壓力的驅動，漲價沖動受到了遏制。當然，從銷售均價的同比值來看，該價格依然偏高。因此，對於4月份漲勢趨緩的態勢不應過於樂觀”。

后市

房價上漲預期尚未解除

劉建偉在解讀4月份房價形勢時指出，“盡管4月份70個大中城市房價上漲勢頭有所緩和，但受前期房價上漲慣性作用的影響，房價上漲的城市個數還比較多，房價上漲預期尚未根本解除，房地產市場調控仍然處在狠抓落實的關鍵時期”。

嚴躍進也告訴記者，4月房企經營業績量價齊跌，是“國五條”政策效力釋放的結果。但是，借助新政而催生樓市降溫，從側面也說明了當前樓市“政策市”氣息濃厚，價格的形成機制有待進一步完善。“大型房企在4月份降價，並不代表未來漲價的可能性消失了，其漲價的動力依然充分”。

他認為，從供求關系來看，供應偏緊、需求上升的內在動力強勁，都使得下調價格的難度增大。此外，大型房企資金面相對寬鬆，在價格取舍上不會輕易妥協。因此，“在當前大型房企售價漲勢趨緩的背景下，未來樓市調控不僅要為大型房企的定價機制‘貼膏藥’，也要為其‘打疫苗’，從而從根本上遏制未來漲價的勢頭”。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，當前市場上房價上漲預期難以根本改變的一個重要原因在於“地方政府的政策執行力度出現分化”。“諸如實施20%差額個稅的城市僅北京一個，‘國五條’是一個相對系統的調控政策，部分政策執行缺失勢必影響實施效果”。

“多年的經驗表明，政策調控后最先表現出來的是市場交易量的萎縮，之后才是價格的波動與下調，在供需雙方的觀望之下，目前多城市市場特征體現為成交量下降，價格並未出現實質性變化”。胡景暉指出，雖然2013年房價調控形勢嚴峻，但政策的實施重點還是要力促供應、並合理管控市場預期。

“同時，保護首次購房需求和改善性需求成為另一著力點，倘若一味打壓，將會傷及無辜”，他進一步分析，經過一季度熱銷過后，開發企業上半年銷售壓力不大，新房推盤動力不足，二手房源經歷3月過度釋放之后，總體房源較為緊張。在嚴峻的供需形勢之下，房價下降的可能性不大，價格漲幅略有回落將成為常態。

鏈家地產市場研究部分析師張旭告訴記者，全國樓市從4月份開始正式進入政策收緊期，“無論真正執行情況如何，短期內都會影響市場預期，對需求產生一定抑制作用，價格漲勢也得到一定控制”。從新建商品住宅和二手住宅兩個市場分別看，新建商品住宅價格漲幅回落更為明顯，這與“國五條”細則在各地的落實情況不無關系。（記者 高偉）