房地产业发展已到拐点了
郑：再一个热点问题就是房地产。房地产在今年1至4月份，好多数据都在往下走，房地产的投资、贷款以及销售面积、销售额都在下降。房地产的动态不是小事，不能小看。如果房地产这个泡沫破裂，其危害性很大。日本当年就是房地产泡沫破裂导致危机的，二十多年爬不出来。美国这次金融危机也是房地产泡沫导致的。我的观点是房价要力求稳定，不要涨得那么快，慢慢涨，已有的泡沫也慢慢地消化，若十年时间房价不动，到时候房价显得就不会那么高了。像德国，房价几十年都不动。我们现在房地产已经有泡沫了，而房地产过去价格过高就是因为土地供给太少。房价上涨跟土地供给量是正相关的，关联度相当高。哪一年开发商收储土地增长了，房价马上就涨得少一点，而土地供给一少，房价马上就上来。
中国的城市建设用地，如果把农村的宅基地搞活，利用起来，在一个省内占补平衡，那么不仅可以满足城市建设用地的需要，而且还能够增加耕地。世界上所有的国家在城市化过程中，耕地都是增加的，而不是减少的，而中国现在整个城乡建设用地占了22万平方公里，城市建设用地才占了5万平方公里，宅基地占了17万平方公里。改革开放三十多年，农村人口减少了两亿多，宅基地不但没有减少，反而增加了，原因就在于宅基地没有价值。这次三中全会决定把宅基地放开，允许抵押、担保、转让，让它有了商品的属性，有交换价值了，就好办了。如果进城的农民工，允许他们有偿地退出宅基地和房产，这样就有利于城市化，进城农民可以卖掉农村的房子，在城里买一套或者租一套房子。另外退出的宅基地可以增加耕地，而且可以满足城市建设用地的需求。这方面重庆积累的经验是比较成功的。重庆搞了四年地票市场改革，改了四年，卖地卖了200多亿，其收入村集体拿了15%，农民拿了85%。第二个是重庆市不缺建设用地，包括城市的住房建设，搞二、三产业，外面的投资很快就可以落地。第三个是这四年重庆新增加了10万亩耕地；第四个是形成了土地交易价格。宅基地退出20万一亩，那么银行以20万一亩进行抵押，对农民成功贷款70多亿。所以只要把农村闲散的宅基地利用起来，通过有偿转让，使农民有收益，珍惜土地，那么就可以解决城市建设用地的需求。现在政府还使劲控制建设用地。另外，要打破区域的限制。你看北京，三环、四环以内，一问就是好几万块钱一平方米。但是你到周边的河北省的几个县，只有几千块钱一平方米。如果把轨道交通修到周边的涞水、固安、香河这些地方去，那么它既能带动周边的发展，又可以缓解城市太高房价。所以，好多问题是我们自己体制上的毛病，导致房价畸高。
以市场化机制解决土地问题
管：新立主任， 你刚才说宅基地的厘清、整顿是大问题。好多地方的小学、中学的班分散得已经开不起来了，正在集中几个学校并起来。还有村也在合并。并村也好，并中、小学也好，这当然可以腾退出很多耕地和建设用地出来。这里特别要解决一个农民土地支配权问题。列宁在1918年给农业人民委员写过一个便条，说“（这块土地）谁耕种支配权就归谁。”1917年十月革命成功，当时，苏联土地问题混乱，列宁给出了这样一个指导意见，他讲的那个“支配权”，同我们现在讲的那个承包权很相似。
郑：现在已经定了，三中全会讲了农民的土地承包权长久不变，而且确权到户。宅基地确权到户，可以转让，这样农民就可以进城，这样它就活起来了。
管：实际上它可以资本化了、要素化了，这就为城市化打了基础，成为城市化的资本。
郑：全国18亿亩耕地，按照现在的承包费转让，一亩地估价就是700块钱，一年的转包费，理论上计算可以达到一万亿，让农业公司或者家庭农场去种地。宅基地值多少钱呢？ 按照重庆的价格，一亩地20万元，全国17万平方公里，合2.55亿亩，理论上就值51万亿元。
管：这个大数是了不得的。有人算城市化需要40万亿，这不解决问题了吗？解决了农民的土地问题。另外，农村城乡结合部的小产权房问题。不知你怎么看，我看太不公不道了。实际像刚才咱们说的，像宅基地问题解决了小产权房，这个问题解决了，产权房问题就好解决。你总不准给人家，那怎么行啊。
郑：就是市场决定资源配置，这是最高原则。
管：的确，这是最高原则。而且，我最近又看了总书记的一个讲话，他讲问题导向，后面又强调了一个市场化配置。
郑：对，农村的土地资源也要市场化配置。只有市场化配置才能把闲置的资源都充分合理地利用起来。
管：实际现在所谓市场化决定，就是产权主体决定。
郑：我近日去江西看，农村的房子都是四层楼，农民工挣两个血汗钱全都放到房子上了，盖好了放在那儿也不住。如果它要有价值的话，转让出去，在城里买个房子多好，这样也避免农民创造的财富浪费掉。出路在于市场化，市场化以后，好解决。有些人担心18亿亩红线，主要是没把握要领。另外，承包地可以转让的话，还可以从农村进一步释放出劳动力。现在农村劳动力还有两亿多，两亿多劳动力种18亿亩地，一个劳力种七八亩地，实际上一个人种几百亩都没问题的。有些农民自己不种地，别人种，可以转让出去。三中全会讲得好，市场决定资源配置。 如果不从这儿找出路，就没办法。
管：是的。在美国，一个六十多岁的老人种了6000亩地，全部是智能化、智慧化。另外，最近樊纲发表了一个观点，叫农民工早退，什么意思呢？到了城市的农民工没扎下根，他又回去了。一个是城市费用高，孩子入托入学等，要他拿钱困难。而另一方面，农村还有一块地，他就回去了。但是回去以后也还有些问题。
郑:其实，不应该担心他在城里失业了怎么办、回不去、他不会回去了，因为中国工业化、城市化是不会倒转的，这个历史进程怎么会倒转呢？而且进城以后，儿子的竞争力肯定比他父母高，他在城里找一个好的工作，跟父母一块再弄个房子，他就融进城里了，不会再回去农村了。
管：一定要城市化。当然，城市化有就地城市化。比如说，四川好多地方都在就地城市化。浙江好多的地方都搞了镇级市甚至一些县级市，从规模、实力上说早已完全发展成为中等城市。昆山等不就是这样吗？
用改革推动体制机制优化完善
郑：从近期来讲，有几件事要赶紧解决好的：环保、房地产、金融，还有农村土地制度改革，这几个问题赶紧推进。三中全会《决定》是写进去了，但长时间不推进潜力就难以释放出来。三中全会《决定》讲得这么好，把它写出来很不容易。三中全会《决定》表达了中央改革的决心，企业和老百姓看得热乎乎的，充满期待。如果我们部门、地方政府在改革上没有一个大的举措，再过一段时间，改革可能会出现中间梗阻。好多内容改革是写进去了，好多部门有自己的解释，用传统的一套办法来解释。现在就是要全面地不折不扣地落实十八届三中全会精神，十二五明年是最后一年，关键就是要看三中全会精神能不能得到全面地贯彻落实。最后要谈的，就是十三五规划，还是把这些改革逐步落实，我们定的计划是2020年完成，十三五还是一个继续深化改革的一个过程。这么多年积累的体制上的矛盾要解决，今年我们各个部门可能在考虑制定整体方案，明年逐步实施。十三五还是一个改革的五年计划，中央提出来的不光是经济体制，政治体制、文化体制、社会体制、生态文明体制都在同步推进改革。十三五还是要把改革的旗帜举得高一些，靠改革来推动增长，推动发展模式改变。另外，十三五要继续用改革来推动结构的优化，产业升级，就是总理讲的“升级版”。它不是一年两年能完成的，也不是一个五年计划能完成的，十三五要通过深化改革，把产业优化升级的任务完成，实现我们现在的由劳动力密集型、资源密集型为主向以资本密集、技术密集、知识密集为主过渡。这就需要我们进一步优化这方面的体制，完善这方面的体制。今后几年，如果要出问题的话，可能就出在金融上、房地产上。希望通过改革把造成这些方面困难的因素破除掉。
（完）
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