“好房子”建設牽引房地產高質量發展

住房是人類生存和發展必備的生活資料，住房發展水平反映著人們生活水平和生活質量的高低。我國房地產在數十年的快速增長之后，開始進入質量提升的新階段，也面臨幾個重大任務與挑戰，即在市場深度調整、發展面臨挑戰的環境下，推動房地產高質量發展﹔在風險仍在釋放的過程中，構建房地產發展新模式﹔在解決“內卷式”競爭中，建設“好房子”既需要勇氣定力，更需要戰略智慧。基於“十五五”時期的發展趨勢與有利條件，建設“好房子”不僅是滿足人民群眾美好居住需求的必然舉措，也應成為引領行業轉型、實現可持續發展的有效路徑。

以經濟高質量驅動房地產發展高質量。房地產高質量發展是體現新發展理念的房地產轉型，是從過去依賴規模擴張的粗放、外延、外生發展，轉向以品質提升為核心的集約、內涵、內生發展，是以持續的供需平衡、結構優化、風險可控和平穩健康發展，構建安全舒適綠色智慧的居住環境，滿足人民群眾對美好居住生活的向往。一方面，經過40多年的城鎮化、工業化和經濟高速增長，住房數量增長逐步放緩但質量提升日益緊迫。另一方面，經過20多年的超速增長，房地產在基本結束數量短缺的同時，存量住房質量問題日益凸顯。同時，技術進步尤其是以AI為代表的數智時代的來臨，對房地產高質量發展提出了更高的要求，也創造了積極的條件。當前，我國房地產市場仍處在深度調整中，平穩健康發展面臨諸多挑戰。

我國房地產發展受市場表現、政策制度、外部環境、預期行為等方面因素影響較大。理論上，房地產發展的邏輯是：經濟增長通過收入、就業及城鎮人口增長創造房地產需求增長，需求增長牽引房地產供給增長，從而進一步支撐經濟增長。只是在住房短缺的一段時期，房地產與經濟增長的關系轉為房地產增長先帶動經濟增長，經濟增長又進一步帶動房地產增長。當房地產實現供需基本平衡時，兩者動態增長的邏輯起點還將回歸到經濟發展上來。近年來，我國經濟結構正在進行深刻調整，從2020到2024年，房地產業增加值佔GDP比重從7.3%下降到6.3%，數字經濟核心產業增加值從7.8%上升到10.4%。人工智能已經進入爆發式增長期，隨著爆發式增長轉向深化應用，加上人工智能廣泛的產業關聯性，智能經濟可能成為替代房地產的重要經濟增長極。

為此，一方面應對房地產高質量發展的長期性保持耐心，另一方面也要促進經濟增長和轉型。具體來說，除了促進居民消費快速增長外，需改革收入分配制度，加大政府民生支出尤其是住房保障支出，提高中低收入家庭的社會保障和收入水平，補齊消費短板，優化需求結構。更重要的是，加快經濟引擎從房地產向以人工智能為代表的新興產業和未來產業轉變，把握人工智能進入爆發期的機遇，加速經濟結構的數智化轉型，從擴大投資、提高增加值佔比和延長關聯度的角度，扭轉房地產與宏觀經濟的循環關系，促進房地產向高質量發展從容轉型，及其在此基礎上的數量增長。而作為人工智能最大的應用場景之一，智能化的高質量發展反過來也可以帶動宏觀經濟新的數量增長和結構升級。

遵循社會主義市場經濟規律構建房地產發展新模式。改革開放以來，為快速解決城鎮住房需求急速提升和供給短缺滯后的矛盾，通過改革住房分配制度，出台土地、財稅、金融等一系列支持政策，我國實現了從福利分房到主要通過市場解決住房問題的重大轉變，驅動了房地產的高速增長，快速解決了城鎮居民“住有所居”的問題，但也帶來了諸多新問題。為適應新型城鎮化、技術進步、人口變化等新趨勢，滿足“住有宜居”的租售需求，推動房地產業良性循環和高質量發展，加快構建房地產發展新模式勢在必行。

房地產發展新模式是房地產高質量發展的重要保証。房地產發展新模式的主體是新制度模式，主要包括“政府的歸政府，市場的歸市場”的供給模式，人房地錢聯動機制，以及合理負債開發、現房主導銷售、消費主導需求以及與房地產高質量發展適配的融資等模式。

具體來說，就是要緊緊把握市場調整帶來的機會，攜手經營主體，區分輕重緩急，順勢而為構建房地產發展新模式。優化完善“市場+保障”的供應制度。政府可通過發行專項國債和再貸款獲取資金，同時爭取商業貸款配合，通過市場向下競價的方式，收購過剩的新舊商品房，用於租售保障性住房，既盤活商品房存量以加快商品房市場出清，又可以保障工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，擴大住房保障比例，重塑“市場+保障”的住房體系。建立房地產企業合理負債的開發制度。以往房地產快速擴張中形成的“高負債、高杠杆、高周轉”開發模式存在極大風險隱患，已經不可持續。為有效解決房地產企業的融資難題，應出台有力的金融和財稅政策，為開發企業降負債創造條件。鼓勵金融機構提供並購貸款，支持優質房企低價收購出險及困難企業的資產或股權。健全現房銷售的銷售制度。從市場情況來看，不僅住戶部門主動選擇現房購買，金融機構也傾向現房抵押貸款。需鼓勵金融機構設計現房銷售專屬融資產品，允許開發企業緩繳配套設施費以及土地出讓金分期支付等。加快建立“交房即辦証”的便捷現房交易制度，實現“所見即所得”，同時進一步嚴格期房交易制度。完善租售並舉的消費制度。應清理住房消費不合理限制性措施，在取消普通住宅和非普通住宅的基礎上，完善多層級租購住房消費政策，尤其是支持“好房子”消費需求。實行租房落戶制度，完善人才住房政策，完善公積金異地存貸取制度以及商業貸款轉公積金貸款制度等。

以高度專業化提供智能化時代的“好房子”。讓人民群眾住上“好房子”是房地產高質量發展的核心目標和集中體現。“好房子”是通過好標准、好設計、好材料、好建造和好運維而更新或新建的住房產品和服務，既應面向全體居民也應分為多個層次，總體要擁有安全、舒適、綠色、智慧的特征。一是安全、舒適。做到“6633”（“六不”即不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭，“六防”即防電、防火、防災、防盜、防撞、防摔，“三省”即省心、省地、省錢，“三要”即要健康、要實用、要關懷），解決人民群眾居住痛點和現實需求。二是綠色、智能。通過應用智能建造、綠色材料和智慧運維技術，創造綠色智能的產品、服務及需求體驗，提升居住品質和可持續性。三是順應未來趨勢。要適應智能化時代遠程辦公、機器替代人工從而生產與生活、休閑與工作等空間混合化的新需求，同時滿足需求多樣化、個性化的用戶體驗。四是允許特色差異。消費者的需求偏好是多樣化的，不同時空下供給條件不同。“好房子”是多種標准的綜合評估，不是任一標准的一票否決，各項要求可以相互補充而非缺一不可，否則將對即便更新也無法達到個別要求的存量房地產造成巨大沖擊。

在市場深度調整的背景下，“好房子”不僅可以激活和滿足城鎮居民日益增長的整體性和結構性高質量需求，以增量結構性增長對沖過度調整，恢復市場信心，促進房地產總量與結構的再平衡﹔而且能夠倒逼新舊發展模式的平穩切換，牽引房地產高質量發展，支持經濟穩定增長和高質量發展。

當前，我國房地產行業正面臨轉型升級的重要機遇期，“好房子”供給需突破“內卷式”競爭格局，切實提升產品質量與服務內涵。隨著經濟社會發展、居民收入水平持續提高以及科技進步，房地產產業鏈條不斷延伸，制造與服務環節日益專業化、精細化，特別是居住服務、智慧運維、綠色改造等領域具有廣闊發展空間。我國具有超大規模的市場優勢，房地產領域的每一個細分環節，都可能孕育出面向全國乃至全球的龐大需求。因此，“好房子”建設不僅應滿足安全、舒適、綠色、智慧的居住標准，滿足人民群眾對美好生活的向往，同時也承載著推動行業向多樣化、高級化、高質量發展邁進的重要使命。

有效推動“好房子”建設，需系統謀劃、多措並舉。一是建立健全覆蓋房屋全鏈條制度標准和全生命周期安全管理機制，引導和督促房地產相關企業按照好標准、好設計、好材料、好建造和好運維原則精益求精，實現產品品質與服務體驗的雙重提升。二是積極構建住建領域的全國統一大市場，著力推動產權保護、市場准入、公平競爭、社會信用等方面制度規則的統一，加快完善並落實住建領域的公平競爭審查行政法規，破除地方保護與市場分割，營造健康有序的市場環境。三是優化完善地方政府對房地產企業的服務支持體系，通過加強對房地產企業和員工的人才培訓、信貸擔保、信息服務支持等方式，引導具備條件的企業轉向並專注特定細分領域，逐步做優做強。

（作者系中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任）