警惕當前部分城市房價非理性上漲潛藏風險

2015年中央經濟工作會議，將去庫存列為2016年5項重點任務之一。隨著中央和地方一系列房地產去庫存政策的出台和實施，各類城市房地產銷量均得到有效刺激，但與三四線城市去庫存任務艱難不同，目前一線和個別二線城市房市火爆現象再現、房價非理性較快上漲，其中潛在風險需要警惕。

今年以來部分城市房價出現非理性較快上漲

國家統計局1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，2016年，我國住房銷售市場分化延續，房價漲幅繼續擴大，一線和個別二線城市房價上漲明顯。

一是房價環比漲幅明顯擴大。1月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比最高漲幅4.1%，高於上月0.9個百分點﹔二手住宅價格環比最高漲幅5.7%，高於上月2.4個百分點。

二是房價同比上漲地區增加。1月份，新建商品住宅價格同比上漲城市25個，比上月增加4個﹔二手住宅價格同比上漲城市40個，比上月增加5個。

三是一線城市房價上漲明顯。無論是新建商品住宅還是二手住宅，一線城市同比平均漲幅都高於20%，遠高於二線城市1%左右的同比平均漲幅，其中，一線城市新建商品住宅價格同比最高漲幅達52.7%、二手住宅價格同比最高漲幅達49.7%。此外，絕大多數三線城市同比仍在下降。

警惕房價過快上漲地區潛在風險

一線和個別二線城市房價較快上漲雖與國家去庫存房地產政策影響、土地供給減少及人口流入有一定關系，但主要還是由於漲價預期加大了市場供需結構緊張，大量投資性資金涌入，推高房價非理性上漲。同時，投資者借助眾籌、首付貸等杠杆手段參與炒房更為便利，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠杆的防火牆易被突破。並且，過度杠杆化也驅使一些收入較低或不穩定的人群涉足住房融資，加大房地產市場風險。

（一）眾籌模式助長全民炒房熱

由於房地產行業向來以大資金需求為導向，一直以來使得眾多對房地產投資感興趣的中小投資者望而卻步。然而眾籌模式的出現使廣大普通投資者以小額、分散的資金投向房地產成為可能。受部分城市房價上漲預期影響，目前房地產眾籌加快興起，並呈現出起投資金小額化、投資群體年輕化、眾籌產品杠杆化、預期收益高額化等特征，加劇了房價進一步上漲。並且，目前房地產眾籌並無行業標准和監管，眾籌行為極易演變成非法集資，平台本身也存在卷款跑路風險。

（二）首付貸類產品放大買房杠杆

首付貸是2015年推出一種互聯網金融產品，既可以為購房者提供借款資金，最高貸到房屋總價的20%，最低一成購房﹔又可以為投資者提供理財產品，包裝成年化收益率8%-12%的P2P理財產品對外發售。除首付貸外，還有稅費貸、過橋資金服務等類似產品，多數互聯網金融公司、房地產中介和房地產綜合服務提供商均有提供，購房者可疊加選擇。

首付貸類產品作為一種房地產中介金融業務，加大了買房杠杆，其實質屬於場外配資，具有一定風險。首先，削弱了商業銀行將首付作為審核個人房屋按揭貸款償還能力的甄別價值﹔其次，由於實際首付比例過低且信用貸款利率較高，一旦購房者還款能力不足或房子大幅貶值，則會引發系統性風險﹔再次，與之挂鉤的理財產品過高的年化收益率，必然使成本轉嫁到購房者身上，進而進一步推高房價。

（三）個別地方去庫存政策存在漏洞

如遼寧沈陽鼓勵大學生購房和“零首付”政策，當日出台即引起社會熱議，雖被立馬叫停，但影響惡劣。此外，在去庫存壓力下，個別地方出台的鼓勵購房政策欠缺深思熟慮，政策執行存在漏洞。如杭州富陽、廣西北海出台的按總房款1%補貼購房者的政策，由於不能甄別購房群體，使得投機者也能搭便車。有的地方仍從自身利益出發，把去庫存當作重拾土地財政的機會，更是嚴重背離中央精神。

（四）中介亂象虛抬房價泡沫

我國房地產中介市場一直亂象叢生。隨著當前部分城市房價較快上漲，為進一步推動房地產交易，個別房地產中介已不滿足僅僅利用房價上漲預期借機炒作、虛報房價爭取獨家房源、人為制造緊張情緒等傳統銷售手段，而加快在房地產交易金融衍生品領域進行創新。如利用客戶沉澱資金形成資金池，提供過橋資金或合法性存疑的短期資金借款﹔開發理財產品進行融資，轉而以抵押方式放貸賺取高額利差﹔通過首付貸類產品為購房者、炒房客提供杠杆，刺激投資炒房行為。隨著金融衍生產品的推廣，加之連環配資現象的出現，使得交易資金流向不明，極易導致交易糾紛。並且相關產品並未獲得金融監管機構認可，中介涉嫌違法經營。

有關建議

建議通過實行差別化政策、加大行業監管力度、正確引導社會輿論等措施，做到因城施策、精准調控，盡快防范化解一線和個別二線城市房地產過熱風險。

一要繼續嚴格執行房地產限購政策。加強對房價過快上漲城市房地產市場風險監測和評估。收緊高端樓盤預售許可証審批備案，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲。適當提高限購政策門檻，嚴格第二套住房交易稅費和首付比例優惠政策執行。研究調整以是否發生房地產交易作為首套住房認定標准，適當提高第二套住房首付比例。

二要針對房地產持有環節實行差別化稅收政策。適時在房價過快上漲的一線和個別二線城市征收房地產稅，增加持有環節成本，遏制投資投機性需求。

三要嚴格實行差別化信貸政策。金融監管部門應從管控風險角度，適度收緊信貸，做好首付貸類產品的規范和清理。商業銀行應加強對貸款人資質審查，拒絕受理首付資金來自高杠杆融資類貸款的房屋抵押貸款申請。

四要著力調整房地產市場供給結構。繼續增加一線城市土地供應面積，研究開展非住宅性質土地轉性改住宅試點。優化住房用地供應結構，加大中小套型住房用地配比和供應。做好保障性住房供應建設，提高中小戶型供應數量。完善購租並舉的住房體系，促進社會租賃住房市場發展。

五要加強房地產中介行業監管。規范房地產中介開展與其業務相關的金融產品創新行為，明確房地產中介混業經營監管責任和金融創新業務歸屬，抓緊出台具體監督管理辦法。規范房地產交易流通環節，堅決打擊壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等違法違規交易行為。

六要加大房地產市場信息公開力度。地方政府要對樓盤開發、銷售、價格等信息集中發布，供購房者判斷，解決房地產中介利用壟斷信息牟利炒房行為。會同當地主流媒體，開展正確輿論引導，及時消除購房者恐慌情緒。

（作者單位：國務院發展研究中心資產管理辦公室）