核心提示
■截至2015年11月末全國待售商品房面積高達6.9億平方米。
■深化住房制度改革要改變過度依賴土地財政的現狀。
■改變結構性過剩需要在戶籍、公積金、公共服務均等化等領域深化改革。
A 去庫存：如何影響房價
【數據】中國社會科學院財經戰略研究院最新發布的《中國住房報告（2015-2016）》顯示，截至2015年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月﹔期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。與此同時，住房市場步入“結構性過剩”時代，內部結構失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過於求”並存。
2015年底舉行的中央經濟工作會議首次將“房地產去庫存”由行業調控上升至2016年結構性改革五大任務之一，並明確提出要通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。
一方面提高戶籍人口城鎮化率，另一方面聚焦深化住房制度改革——樓市去庫存，會帶來怎樣的“蝴蝶效應”？
國家發改委房地產研究中心主任劉琳表示，2015年一線城市商品房當期庫存均已降至合理的水平，甚至低於合理水平，一線城市房地產市場去庫存已經完成﹔2015年二線城市房地產去庫存速度較快，大部分城市商品房當期庫存水平已經降至合理，但由於商品房累計施工面積仍處在高位，后續進入代收狀態的商品房潛在庫存水平仍然較高，年末大約50%的二線城市潛在庫存壓力仍較大。2015年9月末，大部分三四線城市商品房去化周期仍未降至正常水平，從潛在庫存變化分析，三四線城市去庫存速度緩慢，庫存壓力難以緩解。
“盡管宏觀政策刺激力度加大，特別是信貸寬鬆，促使2015年5月以來住房銷售速度顯著提升，但市場觀望情緒濃厚，仍未扭轉庫存高企的現實，也再次說明了高庫存的嚴峻性。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，三四線城市庫存壓力依然很大，單純依靠宏觀政策，已經難以刺激需求，更難達到綜合目標。
樓市“去庫存”，讓農民工市民化是關鍵。中央經濟工作會議強調，要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。
“我們預測，未來5~10年，每年新增住房需求的數量是1000萬~1100萬套。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，落實使1億左右農民工和其他常住人口在城鎮定居落戶的目標，將釋放大量潛在住房需求，“雖然這些人口已經生活在城市，但是他們的住房條件普遍較差，大多居住在城中村等非正規住房內，解決這部分人的住房問題，就會帶來巨大的住房需求”。
讓農民工買得起房，還需哪些措施配套？“一是落實戶籍制度改革方案，使其獲得市民身份以及相應的基本公共服務﹔二是深化住房制度改革，結合這些新市民的特點，量身定制相應的住房政策。除在住房保障體系中加大對這類人群的覆蓋和傾斜外，還可以對願意並有能力購買商品住房的，給予首付款補貼、貸款貼息、稅收減免等支持政策。”劉洪玉指出。
中央經濟工作會議提出，鼓勵開發商順應市場規律，適當降價，促進產業兼並重組。降低房價，有可能實現嗎？
對此，劉洪玉認為，促進房地產企業兼並重組、鼓勵開發商適當降價，是化解房地產庫存的辦法之一，尤其是針對遇到特殊困難的企業。“比如許多地方已經明確提出暫時停止建設保障性住房，改為在市場上公開採購的方式。此時，存貨過多、現金流壓力過大的開發商，就會有動力將積壓的商品住宅降價賣給住房保障機構，實現了政府、企業和社會多贏的局面。”他說。
B 促改革：如何加快農民工市民化
【數據】受庫存壓力的影響，去年以來，房地產投資同比增幅持續放緩。國家統計局數據顯示，2015年1-11月份，房地產開發投資同比增長1.3%，增速比2014年同期回落10.6個百分點，比2013年同期回落18.2個百分點。
“房地產經濟增長速度過高或過低，都會影響到國民經濟的穩定增長。為了保障國民經濟健康穩定增長，應當保持房地產的合理增長。”國家統計局副局長許憲春指出。
在劉洪玉看來，房地產市場去庫存的壓力，主要不是來自短期，而是來自中長期。比如國家統計局公布的2015年11月末待售商品房面積6.9億平方米，如果按照2015年前11個月平均每月銷售1億平方米的速度，隻需要7個月就可以消化。就是拿住建部門統計的“月末累計可售面積”約22∼25億平方米估算，去化周期約24個月，壓力稍大但也不是不可接受。但如果按照已經開工但尚未賣出去的部分統計，則這部分的去化周期就會超過4年，這會佔用大量資金和資源，影響有效配置。
通過深化住房制度改革，形成住房和城市發展政策的合理設計，將新型城鎮化發展和房地產去庫存有機結合，取得政府、企業、社會等多贏的結果，這才是大家所期盼的“化解房地產庫存”的最終目的。
“當然，單純依靠農民工買房來去庫存是不現實的，至少短期內不現實。即使不考慮價格因素，現有的體制機制也亟待改革，必須加快城鄉二元戶籍制度改革，促進入學、醫療、就業、養老等社會公共服務均等化，讓新市民與老市民享受同等待遇，才能真正釋放出較大規模的剛性需求，促進三、四線城市去庫存。”劉洪玉說。
“樓市去庫存要近期與遠期統籌結合，供給與需求雙向發力，多措並舉。制度性變革有利於解決房地產中長期需求問題，而短期看，去庫存還是要在庫存壓力大的城市減少甚至限制新的供應，並鼓勵開發商降價出清。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲說。
說到底，去庫存還是一個市場行為，面對數十億平方米庫存這麼大的盤子，開發商坐等外力施以援手不太現實，降價走量是明智之舉。一位房地產業內人士表示，房價的構成因素主要是土地價格、行業稅費、建安成本和合理利潤，其中合理利潤僅佔10%左右，如果土地成本、行業稅費保持不變，降價幅度不會太大。
C 重保障：公積金改革如何推進
【數據】住建部最新數據顯示，2015年我國棚戶區改造開工580萬套，創歷史新高，貨幣化安置比例達到28%，對去庫存發揮了重要作用，2016年已新安排600萬套棚戶區改造任務。實現公租房貨幣化，通過市場籌集房源，政府給予租金補貼。
中央經濟工作會議提出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。
“這次提出的一系列發展租賃市場的舉措，實際上是在補房地產市場的‘短板’。”劉洪玉指出，長期以來，我國住房市場是“一條腿長、一條腿短”，具體來說，就是銷售市場受重視，租賃市場發展嚴重滯后。
住建部部長陳政高強調，2016年要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產工作的重點，建立購租並舉的住房制度。大力發展住房租賃市場，推動住房租賃規模化、專業化發展，進一步用足用好住房公積金。
“發展租賃市場，一定要完善租賃市場管理制度。包括如何培育機構出租人以培育規范市場的引導力量，如何讓購房出租投資成為一種受尊敬的投資，如何讓相對弱勢的承租人的權益得到有效保護、打通機構出租人和資本市場的聯系等等，有非常多的事情要做。”劉洪玉進一步指出。
倪鵬飛也認為，要打通保障房與商品房的供給渠道。如果棚改可以從商品住房市場購買項目，則5年可以消化庫存15億平方米。此外，還可以探索共有產權住房制度，形成針對農民工等中低收入人群、按照商品住房產權分期累計讓渡的購房支付機制。
針對如何用好住房公積金，劉洪玉表示，首先要爭取擴大住房公積金制度的覆蓋面，讓更多的人能夠享受到住房公積金體系的住房金融支持﹔其次要通過住房公積金體系的改革，比如在省級甚至全國層面建立起資金統籌使用、跨區域使用的機制，通過住房公積金抵押貸款証券化來擴大住房公積金體系發放低息住房貸款的能力等，都會直接或間接地為“化解房地產庫存”“穩定房地產市場”等目標的實現作出貢獻。（本報記者 邱玥 鐘超）
各地政府出台樓市去庫存政策措施
安徽蕪湖
購買新建商品住房簽訂購房合同並備案的，凡應交4％契稅的購房者，在繳納契稅后由市財政部門給予應繳契稅50%的補助。
廣西北海
購買新建商品住房並已繳納契稅的購房者，按所購房屋房款總額的1%給予財政補貼。
浙江杭州富陽區
對6種不同類型的人才規定相應的安居購房補貼優惠政策，最高一次性補貼80萬元。
河南
對農民購房的，政府應給予適當的契稅補貼、房款補貼以及降低交易手續費等。（記者 邱玥 鐘超）
