當前住房市場現狀分析與前景展望

　　2014年，中國房地產市場首次出現非外力和政策性因素下的市場下行，投資增速持續回落，房屋銷售面積、新開工面積以及土地購置面積等多項指標出現負增長。隨著地方政府陸續鬆綁限購政策、央行放鬆房貸政策以及降息等，市場出現企穩跡象，銷售降幅有所縮小，房價環比降幅連續三個月小幅收窄。未來幾年市場走勢如何，受到了房地產企業、政府、金融機構及廣大購房者的共同關注。

　　然而，要對市場未來走勢做出准確的判斷，必須首先對當前房地產市場的現狀有一個全面清晰准確的認識。而把握現狀要求我們首先理清三個最基本的問題：第一，當前城市住房的存量到底有多少？第二，新增商品住房的供求關系如何，住房的需求構成有何變化？第三，不同城市間的分化程度如何，是否需要採取類似的政策措施？本文試著從這些基本問題出發，在研究市場現狀的基礎上，對未來的樓市走向進行分析和預測，並提出一些政策性建議，希望能有助於促進住房市場的持續健康發展。

　　當前住房市場現狀分析

　　1.城鎮住房存量到底有多少？

　　關於我國城鎮住房的存量，由於官方機構沒有發布此項數據，不同學者採用不同的方法對其進行了測算，但測量結果相差較大。有人以歷年商品住宅的竣工面積來推算，認為當前城鎮住房存量僅有150億平方米左右，住宅仍屬嚴重供不應求，因而未來市場仍將保持較快增長﹔也有人以建筑業的歷年住宅竣工面積來推算，認為城鎮住房存量已經達到300億平方米，如果考慮到小產權房，住宅的存量將更大，中國房地產市場已經見頂﹔還有人以城鎮人均住房建筑面積乘以城鎮人口來進行推算，認為住房存量在240億平方米左右，住房問題已得到初步解決。

　　對於這幾種推算方法及結果，個人認為都值得商榷。以商品住宅竣工面積推算，隻考慮了商品住宅，但沒有考慮到非商品住宅的因素，因而會嚴重低估市場的存量規模。以建筑業的竣工面積推算，沒有考慮到建筑業中住房與城鎮住房在統計口徑上的差異，因而會出現高估。而以人均住房面積推算看似准確，但由於人均住房面積是以家庭戶為基礎抽樣調查得出的，因而其推算結果仍存在一定誤差。

　　相對而言，我們認為，全國人口普查的相關數據准確性更強，因而可以利用2010年第六次人口普查的相關數據（包括住房的年代結構、人均住房面積、10%抽樣的住房總建筑面積等）來對當年的城鎮住房存量進行推算，然后結合2011年以來歷年城鎮住宅竣工面積的數據，可推算出2014年底的存量數據。另外，利用住建部曾經公布過的2005年城鎮住房面積數據，結合歷年城鎮住房竣工面積數據，也可以推算。最終，我們綜合分析幾種不同推算方法的數據差異，可以推測出一個相對科學合理的住房存量數據。（見表1）

　　從表1中可以看出，測算出的2010年底城鎮住宅存量面積的最高值約為212億平方米，最低約為137.8億平方米。可以推定，城鎮住房的真實存量應該介於這兩個值之間。進一步，考慮到人均住房建筑面積指標是以家庭戶進行統計的，不包括集體戶，因而數值會偏高。綜合各方面因素，我們認為，2010年底我國城鎮的住房存量面積約為182.47億平方米。在此基礎上，我們推測2014年底我國城鎮住房的存量面積將達到224億平方米。

　　由於大家對住房的面積總量感覺比較抽象，我們將其換算為住房的套數就會更加直觀。2005年，我國城鎮住房的存量套數為1.62億套，當時的城鎮常住人口的家庭戶數為1.9億戶，戶均住房套數為0.85套﹔2014年，城鎮住房的存量達到2.45億套，城鎮家庭戶數為2.64億戶，戶均住房套數為0.93套。預計2020年左右，我國將實現城鎮居民家庭戶均1套房的目標。（見表2）

　　2.當前市場供求關系與需求構成變化情況

　　從市場供求來看，自住房制度改革以來，隨著住房需求逐步釋放，再加上城鎮化進程的推進，城鎮住房需求較為旺盛，住房供求矛盾較為突出，特別是2003年起，房價出現持續快速上漲。

　　2010年起，隨著保障房建設的提速，市場供求有所緩解。但由於人們對房價的上漲預期強烈，投資性購房比重較高，市場供求依然表現為虛熱。2011年，為抑制房價過快上漲，全國共47個城市開始執行住房限購政策，投資性購房需求被有效抑制。但房價上漲預期依然強烈，市場供求關系依然較為緊張，甚至在2013年，北上廣深等一線城市房價漲幅超過20%。2014年，住房市場供求關系悄然較變。隨著住房信貸政策的收緊，房屋銷售突然遇冷，市場供求關系發生逆轉，出現明顯的供過於求。很多人都認為，2014年是中國房地產市場的一個重要轉折點。

　　然而，通過對相關數據的分析，我們發現，實際上，住房市場供求關系的真正轉折是在2010年至2011年。2010年起，商品住宅的銷售率出現持續下降， 2014年商品住宅銷售率創2005年以來新低，僅為74%。而且，自2012年起，商品住宅的銷售率就開始低於2008年金融危機時的水平，這表明，市場供求關系在2012年已經在悄然改變，隻不過當時的房屋銷售形勢仍顯得較為火熱，因而沒有引起大家的注意。

　　從商品住房需求的總量來看，2010年以來，除2013年增速較高以外，其余年份商品住宅銷售面積增速均未超過10%，遠低於此前的增長水平。從北京、上海兩個重點城市來看，其商品住房銷售面積分別在2006年和2007年已經見頂，隨后歷年的銷售面積均未超過該水平。而北京、上海等大城市正是當前中國城鎮化的一個縮影，由此推斷，在未來幾年，我國其它城市商品住房的銷售面積也將陸續見頂，商品住房的需求總量將會緩慢下降。（見圖1）

　　從住房需求的構成也可以看出這一點。住房的需求主要包括四大塊：一是首次購房需求，主要包括兩部分，一個是城市自身人口中的青少年長大，成家立業所帶來的住房需求，另一個是城鎮化進程中城鎮新轉移人口的住房需求﹔二是改善性需求，即隨著家庭收入提高和對住房條件要求的改變，從而對住房提出了更高的要求﹔三是拆遷性需求，即由於房屋拆遷或者是城市更新改造引致原有住房滅失，從而形成對住房的需求﹔四是投資性需求，即出於投資保值的目的而形成的購房需求。應該說，此前中國房地產市場持續15年的快速發展是與這幾方面的需求驅動分不開的。

　　從近幾年的發展趨勢來看，住房需求的構成也在發生著較大變化。

　　首先，首次購房人群規模穩中有升，但需求增長有限。一方面，隨著城鎮化進程進入中后期，其推進速度將有所放緩，每年城鎮人口增加的規模出現回落，特別是城鎮化導致的城鎮人口淨增規模明顯放緩。《國家新型城鎮化規劃》更加強調人的城鎮化，這將有助於住房需求的增加。另一方面，從婚房需求來看，其規模主要與1986年－1990年的出生人口緊密相關，而這一時期是我國的第三次生育高峰，年均人口出生率達20‰以上，每年新出生嬰兒高達2400萬以上，超過此前水平300萬以上，這部分人目前大部分已經到了工作和結婚年齡。雖然首次購房的人群規模在上升，但由於這部分群體的購買能力相對有限，隨著房價的上漲，這些需求轉化為有效住房需求尚需時日。

　　其次，改善性住房需求上升明顯。隨著居民收入水平的提高以及戶套住房套數的上升，已購房群體對改善住房條件的要求不斷增強。“賣小買大”、“賣舊買新”，或者直接購買第二套住房的群體在不斷增加。預計未來改善性需求的規模將超過首次購房需求，成為樓市需求的主體。

　　再次，拆遷性需求規模出現明顯下降。據第六次人口普查數據，2010年年底時，城鎮住房中1980年以前的比重為5.8%，其總量為11.7億平方米，這部分住房是在未來有較大拆遷可能的。但受拆遷規范化以及拆遷成本不斷上升等因素的影響，拆遷規模和進度將會有所放緩。而且，越來越多的家庭會選擇原地回遷或者異地安置住房的方式進行，他們對商品住房的需求將明顯減少。由於全國的拆遷數據沒有公布，我們以上海市為例（見圖2），2005－2009年是上海居民住宅拆遷規模較高的時期，2010年后明顯下降，2011－2013年更是屢創新低，其拆遷規模低於2000年以前的水平。上海作為中國整個房地產發展的縮影，其發展走勢也代表著全國市場的未來趨勢。

　　最后，投資性購房需求出現明顯回落。這主要有三個原因：一是限購政策的影響，導致部分城市的投資性需求被強迫退出﹔二是隨著互聯網金融的興起，投資理財渠道增加，吸引部分閑散社會資金進入﹔三是隨著不動產統一登記制度和房地產稅的推進，整個社會對未來的房價下跌預期增強，房地產投資的預期收益下降，導致這部分資金轉向其他渠道。據有關調查顯示，近兩年，城鎮住房的投資性購房比例已由此前的接近20%下降到5%左右。

　　需要特別說明的是，上面所分析的都是對整個住房的需求，而商品住房只是其中的一部分，除此以外，保障房、二手房、租賃房等也是滿足居民住房需求的重要途徑。從近年來商品住宅竣工面積佔城鎮住宅竣工面積的比重來看，基本穩定在73%左右，這表明，在新增住房需求中，隻有73%左右是通過商品住宅來實現的。

　　3.不同城市的分化情況

　　房地產市場具有區域性較強的特點，在整體市場出現調整和回落的時候，不同城市將出現明顯的分化。

　　從2011年以來35個大中城市商品住宅銷售面積的增速來看，2011年，有19個城市出現負增長，2012年為10個，2013年為6個，2014年前11個月為29個。不同城市間的差異一直存在。2014年前11個月，35個重點城市中有29個城市的商品住宅銷售面積出現下降，其余六個城市則保持增長。其中，北京、福州、長沙、沈陽、哈爾濱、貴陽、大連等七個城市房屋銷售低迷，銷售面積降幅超過20%。而與之形成鮮明對比的是，蘭州、銀川、武漢等城市漲幅較大，特別是蘭州，銷售面積增速高達99.5%。

　　對於當前不同城市的分化趨勢，我們既要看到有必然性，也要考慮其差異性。對於2014年的房地產市場調整和市場供過於求，不同城市之間可以分為兩種情形：一種是絕對過剩，即住房的供給絕對超過了實際需求水平，即使市場回暖，供求關系也難以迅速改變﹔另一種是相對過剩，即供過於求只是受政策限制和預期的影響，住房需求被大量抑制，因而出現暫時性和相對性供過於求，一旦政策限制取消，市場預期發生轉變，住房需求將被大量釋放，市場會重新恢復供不應求的狀態。

　　從一、二線城市與三、四線城市之間的對比來看，當前一、二線城市多數屬於相對過剩，如北京、上海等城市就屬於此類，其潛在需求仍較為龐大，隻不過受預期影響及購買能力限制，需求暫時沒有得到釋放。而部分三、四線城市則屬於絕對過剩，如鄂爾多斯、營口、常州、榆林等屬於此類，這些城市的住房供給已經嚴重超出了其承受水平，“鬼城”、“空城”等就是其典型表現。從2014年下半年央行放鬆房貸政策及降息以來各城市的反應來看，一線城市及部分二線城市上漲更加明顯。從四季度重點城市的商品住宅簽約面積數據來看，北京、天津、廣州、深圳、南京、長沙、南寧等城市的環比漲幅均超過50%，回升趨勢較為顯著，上海、杭州、廈門、武漢、成都等城市的環比增幅也都超過了20%。

　　住房市場此輪出現調整的原因

　　對於2014年住房市場的調整，有人認為信貸政策收緊是其主要原因。其實，信貸政策收緊只是一個導火索，市場調整的背后有多方面的原因。其中既有房價持續上漲透支購買力的因素，也有宏觀經濟調整與人口結構發生變化的因素，還有政策影響導致投資性購房退場的因素。

　　綜合來看，主要有四點：一是人口年齡結構變化與城鎮新增人口增速放緩，首次購房需求有所放緩﹔二是持續上漲的房價導致居民實際購買能力下降，房地產泡沫加大﹔三是限購政策導致部分投資性購房被擠出，再加上未來房價的下跌預期導致部分住房需求被推遲﹔四是保障房和二手房對新建住宅的“替代效應”增強，導致新建商品住宅需求進一步回落。

　　1、人口因素導致首次購房需求總體放緩

　　從相關理論和國際經驗來看，人口變動趨勢在某種程度上決定著房地產市場中長期的繁榮與蕭條。這種趨勢包括兩方面的內容，一是總量的變動趨勢，即人口總量是增加還是減少、總量的增速變化情況等等，二是結構的變動趨勢，即人口的城鄉結構、年齡結構、區域結構等。

　　從人口總量趨勢來看，我國人口規模呈持續上升趨勢。但從人口總量的變動趨勢來看，其年均增速將呈低速增長態勢。2009年起，我國總人口自然增長率連續五年低於5‰，其中2010－2011年更是創下建國以來的最低值4.79‰。2012年起，隨著我國對計劃生育政策的調整，人口自然增長率略有提升，但整體仍處於較低水平。

　　從城鎮人口的總量趨勢來看，預計隨著城鎮化的穩妥推進，城鎮人口規模在未來至少10年將保持持續增長，但增速有所回落。我們將1996年－2013年的城鎮化進程分為三個時期：1996－2003年，2004年－2010年，2011－2013年。可以發現，這三個時期的城市化年均增長幅度分別為1.44、1.35和1.26個百分點，增幅呈回落態勢。預計2020年，我國城鎮人口的比重將提高到60%左右，以此推算，預計2014－2020年城鎮化率年均提高0.9－1個百分點左右。總之，預計未來我國城鎮化的推進速度將略有放緩，受此影響，由於城鎮人口數量增長引發的住房需求總量將出現回落，但其總量依然較為可觀。

　　從結構上看，可分別從人口的年齡結構和區域結構兩方面進行分析。從人口年齡結構看，我國經濟活動人口比重呈現下降趨勢。2011年是我國人口結構的轉折之年，當年全社會的總撫養比（包含少兒撫養比和老年扶養比）出現上升。這是改革開放以來該數值首次出現上升，標志著支撐我國經濟增長30年奇跡的“人口紅利”因素趨於消失。與之對應，當年全社會的經濟活動人口比重也出現下降，而且這種下降趨勢在未來還將持續。更加令人擔憂的是，隨著老齡化的加速，預計未來三年內，我國經濟活動人口在比重下降的基礎上將出現人口絕對數量的下降。而經濟活動人口是住房消費的主體，伴隨著經濟活動人口的減少，相應的住房消費需求也將出現回落。

　　從人口區域結構來看，不同省份之間出現明顯分化。根據2002－2013年各地區人口總量的變動趨勢來看，有五個省市人口總量出現絕對下降，包括貴州、河南、安徽、廣西、四川。其他省市人口總量保持增長，其中增長較快的省市有廣東、浙江、上海、北京、山東、河北等經濟較為發達地區。從未來的人口變動趨勢來看，這一特征仍將持續。

　　總之，從人口總量上看，未來的人口增速將放緩。從人口結構上看，經濟活動人口比重下降，老齡人口比重上升，區域間的人口流動加速。受其影響，未來房地產的成交規模與價格漲幅將放緩甚至出現下跌，同時不同城市間的市場分化情況加劇。

　　2.房價過高導致居民購買能力下降

　　2009年以來，我國房價再次進入快速上漲期。從全國平均房價來看，由2008年的3800元提高到2013年底的6237元，累計上漲64.1%，年均漲幅10.4%。如果考慮到這一價格只是平均銷售價格，如果考慮到房屋開發遠離中心城區的趨勢，房價的實際漲幅會更高。隨著房價的持續上漲，房地產泡沫不斷加大。另一方面，出於對房價上漲的預期，人們被迫超前消費，部分需求被提前透支，這雖然造成了當期房地產市場的持續火熱，但會導致后期住房消費需求萎縮，為其后期調整造成了巨大的隱患。

　　從國際經驗看，衡量一個國家或地區房地產泡沫的程度，主要使用兩個指標，一是房價收入比，即房價總水平與居民家庭收入的比值。二是房屋租售比，即房屋銷售價格與租金的比值。

　　從房價收入比來看，國際上一般以維持在三至六倍之間作為參照。但由於在數據的來源和選取、對計算指標的界定、文化因素等方面的差異，不同國家房價收入比的離散程度相當大，單純地以房價收入比在國際間對比意義不大。然而對於同一個地區，考察其不同年度的變化情況，可以動態地衡量當地居民購房能力和房價的高低。

　　以此為基礎，我們對我國住房制度改革以來的房價收入比數值進行了測算（見表3），結果顯示，住房制度改革上半場，我國房價收入比整體呈上升趨勢，住房制度改革下半場，房價收入比則呈下降趨勢。數據表明，近幾年居民家庭的收入可以買到更多面積的住房了，也說明房價更合理了。然而，事實卻並非如此簡單，因為在計算房價收入比時，我們使用的是全國商品住宅的平均銷售價格而非同質價格。然而，從近年房地產開發的特點來看，基本上屬於“攤大餅”式的發展模式，即優先開發地理位置較為優良的地段，然后再開發區域位置次優的地段。因而，由此得出的房價收入實際上是偏低的。如果考慮到這一因素，近年來我國房價收入比下降的程度並不明顯。

　　從租售比的數據來看，由於缺少全國整體的租金數據，我們以北京、上海、廣州、武漢、沈陽、成都等城市為代表來進行測算。結果顯示，不同城市間差異較大。其中北京市商品住宅租售比最高，中心地段的租售比甚至超過了1︰800，次中心地段的租售比也超過了1︰500。武漢、沈陽、成都等市的租售比數值相對較為穩定，保持在1︰400以內。從國際經驗看，一個區域房產運行狀況良好，其租售比應保持在1︰200∼1︰300之間，如果租售比高於1︰300，就意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。從這些城市的房價收入比數值來看，大部分明顯高於正常水平，尤其是北京、上海、廣州等一線城市更為明顯。

　　以上數據結果表明，伴隨著住房價格的持續上漲，房地產泡沫的程度也在不斷加大，特別是一線城市，其泡沫程度更高。在不考慮房價上漲的前提下，房產投資的收益低於其他投資渠道的收益水平。

　　3.受政策和價格預期下跌影響，投資性需求退場

　　2009年，在國家刺激政策的指引下，全國房地產市場出現快速反彈，當年商品住宅價格平均上漲24.7%，創住房制度改革以來最高漲幅。為抑制房價的過快上漲，政府在房價上漲過快的城市實施了限購，大量投資性購房需求被迫退出市場。另外，房地產稅的研究開征將大幅提高非自住房屋的保有成本，對投資性住房需求也產生強大的擠出效應。

　　投資性住房需求的一個顯著特點是彈性大，容易受到外部因素的干擾。在政策限制和未來房價下跌預期的共同影響下，投資性購房需求被有效抑制。據有關調查顯示，近兩年投資性購房的比例大幅回落，由2009年年底時的18%回落到當前的5%左右。

　　4、保障房和二手房對新建住房的替代效應增強

　　不可忽視的是，商品住房只是城鎮居民滿足自身住房需要的一個途徑，除此以外，還有以下幾種途徑：購買保障房或二手房、租賃住房等。

　　從二手房看，隨著城鎮住房存量的持續增加，二手房交易規模日益擴大，二手房成為居民住房消費的重要對象。據有關數據分析，在一些經濟較為發達的城市，存量房交易面積與新建房銷售面積基本持平，甚至有個別城市存量房交易面積超過了新建房，這將降低其對新建住房的需求。以北京、天津、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都等城市為例，其中北京、深圳市二手住房成交面積已超過了新建住宅成交面積﹔南京、廈門、天津、成都等城市的二手住房成交面積已經達到新建住房成交面積的一半以上。

　　從保障房看，2009年以來，我國住房保障的投入和建設規模明顯加大，保障房佔商品房的比重也明顯增加，保障房同樣形成了對商品住房的競爭。從有關數據可以看出，2009－2015年，保障房新開工套數與商品住房新開工套數的比值將達到52.5%，折算成面積約佔30%左右。保障房以其相對較低的價格對商品住宅需求形成較大的引流作用。（見表4）

　　隨著二手房交易的日益活躍和保障房建設的加速，二者對新建商品住宅的替代作用越來越明顯。相當部分住房需求被引流到此類房屋，通過新建住房來滿足住房需求的比重有所下降。

　　總之， 2014年的房地產市場整體回落，是在人口結構變化、居民購房能力下降、投資性購房需求退場，以及二手房和保障房引流等多方面因素的共同作用下，導致供求關系轉變，市場出現自發性調整。

　　未來市場走勢展望及政策建議

　　我們不妨用季節來形容一下近幾年住房市場的形勢。可以說，2009－2010年如同炎熱的夏天，投資銷售火熱，房價快速上漲﹔2011-2013如同夏末秋初，限購政策和保障房建設的提速讓整個市場感受到些許涼意，但“秋老虎”的威力依然不減，市場保持了強勁的前進慣性，甚至個別城市還能屢創漲幅新高﹔2014年，市場已逐漸進入了寒冷的冬季，房價環比同比均出現下跌，市場銷售形勢低迷，盡管限購放鬆、限貸放鬆以及降息等系列刺激性政策的出台，減緩了下滑的步伐，但市場回落的整體趨勢沒有根本性改變。

　　對於未來幾年的房地產市場，我們認為，在政策保持適度寬鬆的前提下，市場將迎來春天，整體形勢好於2014年。但在住房存量規模加大、房價泡沫明顯、需求總量有所放緩以及待售面積增長的大背景下，市場的銷售壓力依然較大，城市間的分化加劇，房價保持小幅波動，漲幅放緩。

　　在市場下行周期，隨著不同城市的市場分化加劇，房地產調控的難度也在加大。一方面是，房價水平過高，與居民收入脫節，泡沫風險不斷加大，政府為保持市場的長期健康發展需要控制泡沫水平。另一方面，住房庫存量居高不下，整個市場的“去庫存”的壓力巨大，政府需要出台政策刺激需求，加速“去庫存”。

　　如何在不過度加大房地產泡沫的前提下實現“去庫存”的目標，是一個難題。筆者認為，自住型住房需求的平穩釋放將是解開這個難題的關鍵。一方面，自住型住房需求屬於真正的住房需求，基本不會過分加大市場的泡沫﹔另一方面，當前我國自住型住房需求的整體規模還比較高，如果能夠通過政策加快這部分需求的釋放力度，將在很大程度上解決當前庫存水平過高的問題。具體來說，有四點建議：

　　1.房地產業在“去庫存”的同時仍需注意“去泡沫”

　　預計未來我國住房市場的風險將主要集中在兩方面：一是部分三線城市的房屋過剩風險﹔二是一、二線城市的房價泡沫風險。針對這兩類不同的風險，需要採取不同的政策措施。對於前者，需要政府和企業想方設法“去庫存”，實現市場平穩發展﹔對於后者，既要看到短期內房屋庫存的壓力，政府要想法降低庫存水平，同時由於這些城市的房價水平已經偏高，必須要注重控制房價的漲幅，避免房價泡沫被再次加大。

　　對於“去庫存”和“去泡沫”二者之間的關系，筆者認為，去庫存應當是針對當前房地產庫存增加的短期政策措施，去泡沫則是一個長期的政策導向。在去庫存的過程中，應注意不能過度加大房地產的泡沫，特別是一線城市。

　　2.加大對自住型住房需求的支持力度，穩定需求總量

　　自住型住房需求是住房市場持續健康發展的基石。自住型住房需求主要包括兩大部分：一是首次購房需求，二是改善型住房需求，或者說是二次購房需求。為促進市場的平穩發展，同時不加大房價的泡沫水平，自住型住房是重點支持的對象。

　　根據當前的住房存量推測，預計2020年，我國將實現城鎮居民家庭戶均1套房，首次購房需求特別是新建商品住房的首次購房需求將會出現較明顯的回落，改善性購房的需求有所上升。改善型購房需求能否活躍將成為決定未來幾年住房市場形勢的關鍵性因素，然而，從當前與改善性購房有關的政策環境來看，並不利於改善性購房需求的釋放。建議對現有的有關政策進行調整，將首套住房人均面積低於當地平均水平的改善型購房視同首次購房，享受同等的政策條件，鼓勵居民改善性購房需求的釋放。

　　具體來說，主要有三點：

　　第一，交易過程便利化。對於部分改善型購房者來說，他們通常會採用“賣小買大”或者“賣舊買新”的方式進行，而住房的買賣總有一個過程，無論是買房還是賣房都需要一定時間。按照現行的相關政策，買賣順序的不同會在相關稅費中出現明顯的差異，包括個人所得稅、契稅、貸款利率等。從實際的角度來看，先賣后買與先買后賣二者並沒有任何本質的差別。建議對家庭在一定時期內“先買后賣”享受與“先賣后買”相同的政策待遇，降低交易成本，促進市場成交。

　　第二，契稅征收同等化。在契稅政策上，如果是購買首套普通住房，則享受政策優惠，如果是購買第二套住房，則不享受政策優惠。為活躍市場，促進“去庫存”，建議對人均住房面積低於當地平均水平的改善性購房享受與首套房相同的契稅優惠政策。

　　第三，貸款條件趨同化。在信貸政策上，隨著央行對首套房貸標准的重新認定，隻要名下沒有貸款即可按照首套房貸標准進行放貸，並享受政策優惠，改善型購房的信貸政策環境有所改善。然而，在公積金貸款方面卻遲遲未做調整，多數城市的公積金貸款仍執行“認房又認貸”的標准，符合改善型購房條件的也僅貸三成，難以滿足改善性購房群體對低成本資金的需求。建議公積金貸款執行與商貸同等或者類似的認定標准，鼓勵改善型購房的釋放。

　　3.繼續保持對投資性購房需求的適度限制，一線城市繼續實施限購政策

　　對於投資性購房需求，其主要目的是為了在房價上漲中獲取收益，如果這部分比重過高就會影響到市場的穩定健康發展。因而，對於投資性住房，還應該實施適度的限制，對於人口較為集中的一線城市，由於其各方面的資源相對較為集中，外來人口眾多，住房需求旺盛，房價自身上漲的壓力就比較大，因此這些城市的政策調整就需要更加謹慎，避免政策過度導致投資性需求大量增加，進而導致房價出現報復性反彈。

　　對於一線城市的限購政策，可以根據當地實際情況進行微調，如放寬繳納社保的年限等，擴大可購房群體的規模，但不宜全面取消限購，因為這很有可能會導致市場重現2009年時房價暴漲的情景，加大泡沫風險。同時，由於一線城市的市場走勢對全國市場有強烈的示范效應，一旦一線城市房價失控，全國房價很有可能會再次迎來全面上漲，前面幾年房地產調控所取得的階段性成果也會功虧一簣。

　　4、穩定房價預期，促進房地產市場健康發展

　　由於住房同時具有消費品與投資品的屬性，而且其資產價值還比較高，因而未來的價格走勢預期將會對需求的釋放產生巨大影響，“買漲不買跌”就是這一心理的典型表現。在市場下行期間，人們總是希望房價能夠降得更低一點再購買，造成市場成交低迷。要想徹底改變市場低迷的形勢，必須穩定人們對未來房價走勢的預期。

　　隨著不動產統一登記制度的積極穩妥推進，房地產稅的開征預期也會越來越強烈，社會預期普遍認為，房地產稅的開征將使住房的持有成本明顯增加，從而導致房價下跌。不過，房地產稅的開征究竟會在多大程度上影響房價走勢，還要取決於房地產稅的征收范圍、稅率等多方面因素。建議在房地產稅征收方案明確后盡快公布，以穩定居民的房價預期，促進市場成交量回歸正常水平。

　　總之，針對當前的市場調整和住房待售面積不斷增長的局面，應當看到，潛在的住房需求還比較旺盛，同時部分城市的房價泡沫風險也比較高，因此政府必須既要“去庫存”，還要注重“去泡沫”。一方面，政府要通過加大對首次購房和改善性購房的支持力度，穩定房價預期，保持需求的平穩增長和有序釋放，避免市場出現過度下滑﹔另一方面，政府仍需貫徹此前兩年的“去泡沫”思路，拓寬全社會的投資渠道，適度抑制投資性購房需求的規模，避免資金向房地產過度集中從而加大泡沫風險。作為房地產開發企業，也要認清形勢，准確認識到未來住房需求增速的實際水平，將“去庫存”作為自身的核心任務，制定合理的價格，促進住房市場及至房地產業的持續健康發展。（本文僅代表作者個人觀點）