據報道，近期南寧、無錫、寧波、銅陵等城市相繼通過鬆綁行政控制措施，或採取部分刺激政策，意在激活日漸轉淡的樓市。預期未來還將有一些城市會加入所謂樓市“微刺激”的陣營。應該看到，根據各地樓市演化調整政策，防止樓市急劇回落影響到宏觀經濟金融穩定，體現了分類調控的政策導向。即使如此，在當前經濟社會環境下，退出行政控制措施或推出刺激政策也無法阻擋樓市調整回落趨勢。目前看，所謂樓市的“微刺激”政策，並不會有效激發樓市需求。
一是房價對普通居民收入的偏離度已經達到臨界值。這意味著當住房均價超過一定值時，城市剛性需求購買力就會消失。前不久有一個網上流傳很廣的樓市分析報告曾提到，在北京市場，當住房均價低於3萬時，銷售進展很快。而當住房均價高出3萬元時，在短期集中放量后出現銷售停滯的狀況。
二是住房投資收益率已跌破可承受范圍。目前住房租賃市場的投資收益率大約在2%左右，比存款基准利率低大約1.5個百分點。雖然可以持有物業等待升值，但考慮到年折舊率為1.43%（按照70年平均折算），以及未來房價漲幅預期已經逆轉，持有住房每年要損失大約2.93%的房屋價值。
三是貨幣供應繼續大幅放水的可能性幾乎為零。房價上漲，貨幣推動因素不容忽視。但未來我國將致力於消化前期刺激政策的負面影響，貨幣供應量繼續大幅放水的可能性已經不存在。失去了貨幣資金的支撐，房價上漲的概率微乎其微。
四是住房投資目的已經無法順利轉換。雖然從政策預期看，鬆綁住房限購政策、給予購房補貼、提供住房信貸政策支持，可能會釋放一部分投資性住房需求，但市場上剛性住房需求購買能力有限，因而實現住房投資目的實際上已經淪為有錢人的“擊鼓傳花”游戲。
但從另一個方面說，所謂樓市“微刺激”政策，也是行政控制措施逐步退出的必經過程。進一步說，住房限購措施只是我國住房持有環節稅收不健全階段的一個替代性管理措施，最終是要退出歷史舞台的。考慮到住房限購措施對市場心理的巨大影響，若在房價繼續上漲時期貿然鬆綁或退出，隻會加劇市場上漲壓力。可見，隻有在樓市見頂回落、調整趨勢基本確立之時，才有可能打開行政控制措施退出的時間窗口。
因此，不宜過度解讀部分城市的鬆綁政策，更不能簡單地將其與“救市”聯系在一起。從過往經歷看，政府干預市場運行不僅難以實現政策初衷，反而還會帶來意想不到的反向結果。過去10年間我國政府持續加強房地產市場調控，給市場傳達的一個預期是房價還要繼續上漲。事實上每一次政策調控后住房價格上一個新台階。同理，所謂地方政府“救市”的說法，可能會傳遞給市場住房價格還要繼續下跌的信號，反而還會增強市場的房價下跌預期。
其實，無論是住房市場，還是其他市場，隻有管好政府的有形之手，減少行政干預行為，才有可能讓市場機制真正發揮作用，合理配置各種資源。
（作者系中央財經大學經濟學博士）
