田旺杰
契約文書作為民間交易活動的第一手材料，是研究不動產交易制度的寶貴資料。契約是產權的証明書，真實地記錄著土地、房屋產權演變的歷史，反映歷代政府不動產交易制度的變化軌跡。
2012年，由保定市檔案館和河北大學社會經濟史研究所合作編輯的《保定房契檔案匯編》（全十卷）出版。書中收集的契約時間序列強、時間跨度大、空間集中、類型豐富，含晚清、民國和新中國成立初期的契約近6000份，以保定市區房屋買賣契約為主，包括部分土地買賣契約。其中，絕賣契居多，也有少數的典契、分家契約。所收錄的契約文書，大多是第一次公開發表、鮮為人知的歷史裡料，對研究保定老城區經濟、政治、文化和城市建設具有重要意義，也對今天的土地流轉和房屋交易制度具有現實的借鑒意義。
首先，可以通過房契分析宅基地和房屋的產權問題。產權明晰是土地流轉的前提。戰國時期，土地國有制開始瓦解，土地私有制產生。隨著土地買賣的頻繁，封建社會的政府認可了土地的自由買賣，並以征收契稅和頒布官頒契約形式進行規范和管理，以紅契作為官府認可和產權轉移的証據。就保定房契來看，在清朝、民國年間，土地和房屋等不動產一直在國家正式制度下正常地流轉或交易。土地和房屋所有人在獨立擁有房屋所有權時，可以自由買賣房屋和土地。當然，這裡的“自由”和當代的“自由”是有區別的，前者通常受宗法和習慣法的限制，這種限制在本質上是對產權的界定。同時，從房契中可以看到，宅基地和房屋的買賣是一體的，不能割裂分開。因為土地的私有化和所有權是基礎，房屋作為土地上的建筑物，是土地的附屬物。
其次，可以通過契約分析房屋交易中的投機現象。不管是近代還是當代，城市房屋價格的上漲，遠遠高於普通商品。而且房屋價格的迅速上漲，會引起更多的投機活動。如保定房契中的信息顯示，有人在民國前、中期先后共八次買進房屋，於民國后期分割出售。由此推斷，不管是晚清還是民國時期，一些實力雄厚的家庭或者商人，將資金投資在房產中。房屋作為一種特殊產品，具有投資穩健、回報率高、供給量落后於需求量的特點。這些特點吸引商人投資於房地產業，以賺取可預期的回報。因此，在房屋買賣中投機行為不可避免，但要看這些投機或投資行為的數量、規模是否造成房產價格的上漲。
再次，可以通過契約分析經濟波動與房屋交易的關系。民國時期的保定，經歷了戰爭、自然災害、省會搬遷等社會和自然因素的影響，而且國內和國際的客觀環境都給國內經濟帶來波動。1929—1931年受經濟大蕭條的沖擊，直隸省會遷往天津，保定市的經濟受到沖擊，人們的購買力下降，物價總水平整體下滑，直到1932年才開始出現好轉，1936年才達到1929年的水平。但其間的房屋交易次數並沒有減少，房屋交易價格也沒有降低。這說明在經濟受到沖擊時，由於房屋需求具有較強剛性，房屋交易不會受到明顯影響。這種現象在一定程度上印証了當代社會人們希望在經濟受到外部沖擊時，房屋價格能夠下降的預期是錯誤的。
（作者單位：中國社會科學院研究生院）
