在“第五屆中國經濟前瞻論壇”上，國務院發展研究中心副主任韓俊指出，城鎮化既是重大機遇，也是重大挑戰，挑戰主要來自三個方面，農民工市民化、土地制度改革和城市規劃布局。
在談到土地問題時，韓俊指出，目前我國土地城鎮化快於人口城鎮化速度，“2000年到2010年，市區人口增加了35.3%，建城區的面積增加了99.3%，過去十年中國城市人口的密度下降幅度超過25%，城市人口密度還有很大的提升空間。”
現在城市土地利用結構不合理，工業用地佔比重太高，居住用地比重太低。
最大的問題是城市建設對“土地財政”的依賴非常高，“2013年土地出讓金增長速度超出我們的估計。北京土地出讓金1800億，同比增長2 .77倍。上海土地出讓金2038億。土地的高溢價是房價上漲的重要推手，不改革土地出讓金的方式，無論是用經濟手段，政策手段來調控政策，都是按下了葫蘆起了瓢，房價會越來越高。”韓俊說。
韓俊指出，對於十八屆三中全會關於土地的政策有很多誤讀，最大的誤讀是對土地政策的誤讀，“很多公司以為可以隨便到農村去圈地，集體建設用地入市，小產權房就可以合法化，城裡人可以到農村買農民的住宅等等。”
韓俊強調，土地制度改革，根據中央精神，首先是要守住底線、試點先行、穩定推行。“底線是什麼？第一，集體所有制不可能改變，也不可能把集體土地改成國有的。第二，守住耕地紅線。最重要的是把保護農民土地權益放在第一位，不能以犧牲農民土地利益為代價，讓工商資本進入農業。”
“現在土地制度認識分歧最大，所以三中全會提出關於土地改革措施，絕大部分都要先試點，要獲得授權，不能夠搶跑。”
韓俊表示，現在有關部門正在對試點工作做全面部署，比如工商企業進入農村，現在面臨非糧化，非農化。“公司租農民一畝土地種糧，給他1000到1200元的租金，根本不賺錢，所以現在到農村租地的企業，真正種地的寥寥無幾，如果都不種糧食，糧食安全怎麼保証？所以，現階段對工商企業租賃農民土地，還是要有一些監管政策，一定要防止土地進入到少數人手裡。”
韓俊認為，城鎮化過程中，土地問題尤其是解決好兩大問題，第一，如何使土地資源利用更加高效。現在土地利用太粗放，存量土地開發利用空間非常大，在一線城市要壓縮工業用地規模。第二，如何保証土地增值收益更加公平分配。許多人認為，如果農不讓民宅基地流轉，對農民不利。如果讓城裡人都到農村去買農民的宅基地，農民不就有錢了嗎？這個問題一定要全面看。
“第一，農村內部的宅基地供求矛盾非常緊張，現在很多地方農民要蓋房子都不批宅基地了，很多農民家庭也是擠著住。如果沒有任何限制，放開宅基地市場，結果將是大量宅基地的使用權一定會被財力雄厚的少部分城鎮居民獲得。這樣一來，農村宅基地的使用成本會大幅度提升。一部分農民會受益，但是有需要的農民也買不起房了。
“從個別地區來看，宅基地政策一放鬆，投機沖動非常強。現階段隻能是在農村內部有條件、有范圍、謹慎穩妥地探索住房財產權和宅基地流轉。完全放開農民的宅基地，城裡人不受任何限制地到農村去圈宅基地，條件還不具備。”
韓俊表示，土地制度改革牽一發而動全身。現在如果不開征個人房產稅，徹底改變土地征用制度，土地出讓金一兩年就消失了，這個對地方的沖擊太大。所以，征地制度改革，集體建設用地流轉入市一定要統籌考慮，而且要與整個財稅體制的改革統一安排。“中央已經提出抓緊房地產稅立法，並實施改革，這項改革不會等太久，五年可能差不多。改革主要不是為了控制房價，而是改善收入分配。”
韓俊最后指出，土地制度要從根本上轉型，最重要的是三點。第一，保護產權，農民集體的產權要得到同等的法律保護。第二，土地一定要集約、節約來利用。最重要的是第三點，一定要創立地方政府有可持續的稅收來源，跟土地、不動產、住房有關的稅收制度。
