繼十八屆三中全會提出建立統一的城鄉建設用地市場，允許農村集體建設用地出讓、租賃、入股等問題后，近日出台的中央一號文件內容再涉農地入市問題。文件深化了關於農村的若干問題，較之前的中央經濟工作會議和中央農村工作會議更加深入。
一號文件指出，要引導和規范農村集體經營性建設用地入市，完善城鄉建設用地增減挂鉤制並且允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。特別提到要按照中央統一部署，有序推進這項工作。意思就是中央會加速立法，盤活農村的可建設性土地。
目前，部分省份已經自發地對集體用地流轉進行相關探索，但都明確要求不得用於房地產開發。CRIC研究中心人士表示，由於存在土地權屬問題以及相關法律配套不完善，且操作審批流程等的復雜性，此舉短期內不會有大進展。對於房地產行業的影響，該人士稱，長期將有利於提升房地產市場土地供應量，緩解城市土地供求緊張的狀況，但短期影響效果有限。
再涉農地入市 推行需綜合配套
在深化土地制度方面，文件要引導和規范農村集體經營性建設用地入市，允許出讓、租賃、入股。特別提到要按照中央統一部署，有序推進這項工作。這也是對十八屆三中全會中關於允許農地入市的深化。
數據顯示，截至2013年6月底，全國農戶承包土地流轉面積達到3.1億畝，佔家庭承包耕地面積的23.9%。加快土地流轉將為發展現代農業等問題提供有利契機，然而，在現實中，“借力”流轉之名，背后進行的資本動作不得不讓人憂心。
近日，媒體披露的河北等地流轉的數千畝土地被人進行資本運作，加價倒賣等做法引人深思。一號文件特別指出，土地流轉和適度規模經營要尊重農民意願，不能強制推動。農民想種自己承包的地，就讓他自己種，任何人無權干涉。
實際中，一位中部地區三線城市的政府人員向新華網記者表示，“（這些措施）初衷都是好的，如果在推行中沒有進一步的跟進措施，有些問題難以解決。”
該人士進一步解釋，一般農民需要錢時，比如大病、天災人禍，會在有錢人的利誘下不惜將所有權等一次性賣出去的。再比如全家進城或遠離故土打工，一時覺得土地是累贅，也會在一些人蠱惑下賣掉，或者，因借貸無法償還等等，都會逐漸喪失土地的這些權利。
國務院發展研究中心研究員劉守英指出，當前土地問題十分復雜，牽涉利益相關方太多，土地管理制度改革理論准備不夠充分，需要考慮現實、政策與法律的平衡，所以隻能由中央統一部署，進行周密的政策設計。
短期進展有限 對房地產影響待考
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭曾表示，建立城鄉統一的建設用地市場，則會使土地利益分配格局，發生巨大變化，比如城市政府收入減少，而農村集體與農民收入增加。改革難度之大，可想而知。
中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文曾表示，農村集體土地的主要問題不是入市問題，而是在保証其權利的基礎上，對其用途要有嚴格限定。
上述CRIC研究人士分析，總體來看，農村集體建設用地入市在短期不會出現較大進展，一是我國土地權屬現狀較復雜，土地確權登記難度較大，二是土地流轉相關的法律配套還未建立起來，限制了農村集體建設用地入市，三是出於保護耕地的考慮，在集體用地入市方面應該會設置較嚴格的標准和操作審批流程。
“值得注意的是，部分省份已自發地對集體用地流轉進行了有相關試點探索，但都明確要求不得用於房地產開發，而外界一直期待的小產權房問題，暫時亦沒有確權可能。”該人士表示。
此前，便有人士預測農地入市將對平抑房價起到重大影響。從實際情況來看，農地一般都較市中心較遠，盡管價格上很容易讓人接受，但相關配套等方面因素的制約，很可能在實際購買中，出現供大於求的局面。
上述人士表示，宅基地及集體建設用地流轉將逐步放開，加之征地補償制度的進一步完善，土地城鎮化的進程將加快，長期將有利於提升房地產市場土地供應量，緩解城市土地供求緊張的狀況，但短期影響效果有限。（新華房產1月22日北京訊 記者張金鳳）
