近日，國土資源部部長、國家土地總督察姜大明在全國國土資源工作會議上指出，東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調減東部地區新增建設用地供應。除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。
這一講話引起很大的市場反響。雖然國土部昨日專門澄清，這並不代表“一刀切”，並非絕對意義上不提供任何新增建設用地，但這一消息仍然觸動了土地市場以及房地產市場的敏感神經。我們知道，國內房價的主要蓄水池就在500萬人口以上的大城市，國土部門不再給這些城市安排新增建設用地，意味著本來就非常稀缺的土地指標將更加稀缺。這樣的政策無疑會帶來各方預期的改變。對市場來說，將加劇特大城市房價的看漲預期，原因很簡單，沒有新增用地也就沒有新樓盤﹔對開發商來說，將會改變未來拿地策略，特大城市的儲備土地將會成為更加灼熱的追逐對象﹔對地方政府來說，實際是要徹底終止土地財政，因為可拿出來賣的地將越來越少。
很多人認為，國土部這一政策終歸是政府之手，土地市場即使有特殊性也是“市場”，是否有過度越權之嫌？我以為並非如此。讓我們回到目前土地市場的真實情況。反對者認為，縱觀世界發展，大城市化乃至城市群化是不可避免的潮流，現在控制特大城市新增土地實際上是控制特大城市規模，有違經濟規律。我以為，這一定律如果放在某個西方國家也許適用，但在我國，特大城市的體量與其經濟規模尚不相稱，這說明土地利用效率有待進一步提升。事實上，我國很多特大城市的一般建設用地佔城市總面積達到了50%以上，而國際上城鎮化規劃的這一比率一般控制在30%以下。也就是說，我們的城市大量建設用地佔用了綠地、公益等其他用地，降低了城市生活質量。因此，我國特大城市的問題是有沒有好的城市規劃，已有的建設用地有沒有得到高效的使用。去年底中央城鎮化工作會議明確提出要控制特大城市的規模，應該說國土部的政策是符合中央精神的。
有人說，話雖如此，可是，這一政策加強了房價看漲預期，對老百姓而言並非好事。我以為，這要分短期和長期。短期看，特大城市房價看漲預期的確加固了，但這種加固反而有利於長期的“做實”，所謂做實，就是房價去泡沫化。就是說，如果特大城市持續提供新增建設用地，泡沫反會持續吹大，增加房價硬著陸風險﹔相反，特大城市的新房越來越少，進入成熟二手房時代，那麼，存量房子的真實價值和它的價格就越來越相稱，泡沫會“做實”。反過來看，特大城市不再新增建設用地，那麼，原來泡沫更大的二三線城市的新房就會更加值錢，一部分資金就會流到這些城市，二三線城市的房價泡沫破滅風險也將降低。所以，這一政策從長期看，也是好事。
我們還要注意的是，這一政策除了將特大城市送入二手房時代，也將這些城市的地方財政送入“去土地財政”時代。沒有新增建設用地，自然就沒有了土地財政。當然，對於北上廣等一線城市來說，周邊的土地基本上也開發得差不多了。土地財政的改變有很重要的意義，它將推動城市尋找新的財源，可以倒逼地方政府盤活存量土地資源，地王也將會越來越少。
