科學合理的房產稅是最有效、最有持續性的調控手段

中國樓市調控五次升級 “國五條”細則解讀

上周國務院常務會議提出了2013年樓市調控新“國五條”，其中第三條是“增加普通商品住房及用地供應，2013年住房用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應”，提出了治理房價的基本舉措，即增加供應以緩和供應緊張和漲價預期。這是穩定房價的根本舉措。

剛性需求旺盛但近年供給卻在減少

據國家統計局網站2013年02月22日公布的數據，今年元月70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格，同比和環比都有53個城市上漲，上漲比例達75.71%。定基（和2010年價格比）上漲的城市有66個，上漲比例達94.28%。顯然，三年的樓市調控對合理引導住房需求、緩解供求矛盾、穩定房價特別是遏制一些熱點城市房價過快上漲，發揮了關鍵作用。但是，與百姓對房價的滿意度相比，樓市調控效果還不盡如人意，表現在房價基本沒有下跌。

被稱作史上最嚴厲的房地產調控為何未能促使房價下跌？應該說是首次置業的剛性需求和改善性置業的升級需求起了很大作用。正如上周國務院常務會議指出的：中國正處於城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變。自2011年以來，熱點城市和中心城市按國務院要求實施了嚴厲的限購政策，投機性購房得到有效抑制，剩下的基本是剛性需求。主要大城市住房成交量首次購房佔八九成以上，余下的一二成也是以改善型住房為主。剛性需求是如何形成的呢？一是城鎮化快速發展﹔二是戶籍改革、提高居民收入和完成小康目標﹔三是老齡化在中國已進入加速階段，家庭戶籍人口逐年下降，戶數增加﹔四是地方政府加大基礎設施投入，改善居住環境﹔五是區域經濟發展不平衡，一線城市優越的工作、生活、文化、教育、衛生環境和設施吸引大量人員流入﹔六是住房本身亦承載了太多“中國特色”的附加功能（結婚、生育、教育、醫療、生活環境、城鄉身份和社區管理等）。剛性需求旺盛，但近年供給卻在減少。2012年上半年，房地產市場一度低迷，很快蔓延至全國范圍內的土地市場，土地拍賣流標和底價成交現象不斷出現。2012年出現土地供給負增長，新開工量同比負增長。在國務院常務會議提出2013年樓市調控新“國五條”之前，市場曾流傳調控可能會加碼，二套房貸首付提高到七成，個人住房貸款利率提高到基准利率1.3倍。但這樣的政策沒有納入新“國五條”，說明中央已充分看到元月房價上漲的剛需因素，推出新政策十分謹慎，沒有在抑制需求方面提出新的政策，避免調控誤傷剛需。