经济新增长点：老旧小区更新

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[摘 要] 老旧小区更新，是以房地产存量快速刺激中国经济增长。根据国家统计局和住建部的数据，1980-2000年中国新增小区住宅建筑面积为803465万平方米，对这一时期的老旧小区进行改造，不仅可以给产业升级、经济结构调整和企业自主创新留出时间和空间，更可以在短期内促进经济增长，收一箭四雕之功：一是安居乐业的民心工程，奠定居家养老、社区养老的基础；二是形成中国经济新增长点，缓解经济下行压力；三是迅速化解产能过剩，增加就业；四是增加社会财富存量，彰显国家治理能力。

[关键词] 经济新常态；经济新增长点；老旧小区更新

[中图分类号] F123 [文献标识码] A

在经济新常态中，经济稳中有进，然而，还存在着经济下行压力大、消费市场疲软、投资增幅下滑、产能过剩等问题。创新创业、经济结构调整和产业升级是未来的经济增长点，然而，都不能收一蹴而就之功，需要假以时日才能形成新的经济增长点。就当前面临的经济下行压力和产能过剩等问题而言，是“远水解不了近渴”，亟需寻求经济的新增长点。

就中国现有的经济结构和产业结构而言，与经济新常态相适应、切实可行、短期能收立竿见影之效的新经济增长点是：加速推进老旧小区更新。

老旧小区更新，是以房地产存量快速刺激中国经济增长。根据国家统计局和住建部的数据，1980-2000年中国新增小区住宅建筑面积为803465万平方米，对这一时期的老旧小区进行改造，不仅可以给产业升级、经济结构调整和企业自主创新留出时间和空间，更可以在短期内促进经济增长，收一箭四雕之功：一是安居乐业的民心工程，奠定居家养老、社区养老的基础；二是形成中国经济新增长点，缓解经济下行压力；三是迅速化解产能过剩，增加就业；四是增加社会财富存量，彰显国家治理能力。

一、老旧小区现存的问题

老旧小区是指2000年之前建成城镇居民小区。而新小区，是指2000年以后建设的城镇居民小区。与新小区相比，老旧小区存在以下问题。

（一）上楼下楼困难，行动不便

随着老龄社会的到来，上下楼已成为横亘在老人和腿部有病痛的年轻人面前的山。人老先老腿，居住在老旧小区的老人，走平路没有问题，但屈腿爬楼梯就不行，担心“下去上不来”而不敢下楼。如果老人腿部有疾或有居住在楼上的年轻人腿部受伤，需要坐轮椅出行，没有子女或邻居扶助根本就“下不去”，自然也“上不来”。对于年逾六旬的老人来说，常常不敢独自上下楼，每次上下楼时，都需要有人陪伴。老人们多么希望自己住的老旧小区房子有电梯，“我们老年人真的很羡慕那些有电梯的房子，电梯房对老人来说很方便。” 借助电梯轻轻松松地回家和出门，对于老旧小区里居家养老的的人们来说，是日思夜盼的梦想。

（二）购物容易，回家困难

现在城市购物有大卖场和购物中心，有超市和便利店，然而，将物品用小推车拉到家门口后，上楼就成了难题。有人说网购发达，可以请人送上门，可是，网上能看到的物品与实际物品差异较大，送来的物品常常既不称心更不如意，而且，现在频繁出现的送货上门后的入室抢劫盗窃案令居民心生疑虑。人们宁愿自己购物后拿上楼，以避免无妄之灾。

（三）患病就医发愁犯难

老旧小区居民生病受伤，行动不便时，不仅是老人，对于患病后行动不便的年轻人和小孩上下楼延医就药，都需要依靠亲属好友帮助背扶。子女如果年龄较大没办法背扶老人上下楼的话，只有想法请邻居帮忙送医院或直接拨打120。有慢性病人的家庭常常变成“急诊室”，需要在家准备很多急救设备和简易的医疗器械，以应对突发的“人有旦夕祸福”。

出现意外更觉困难。老旧小区出现停水停电停暖等意外情况，居民生活更困难。某市老旧小区停水4天，停水第一天晚上紧急供水车就来了，然而尽管有了水，但对于老人来说，一个更头疼的问题出现了：单是上6楼就已经很费力，装满水的桶几十斤重，拎在手里上楼更是难上加难。

（四）居民安全存在隐患

许多城市的老旧小区进入“质量报复周期”。老旧小区楼房多建于20世纪80年代和90年代，全国城市化建设提速，大批居民小区楼房密集建成。那时市场经济刚刚起步，建筑规范标准跟不上建设速度，给工程质量留下隐患。不仅建筑业“快餐化”，而且与此相关的房产交易也是“快餐化”，刚需购房者关心区位、价格等因素，投资购房者关心增值空间，在交易过程中，房屋设计寿命等关键数据并没有体现。加之，政府土地财政、“拆迁经济”的惯性思维，因而，政府和居民都对建筑质量不够关心。政府追逐建房产生的GDP和地方税收，忽视住房建设质量和住房管理，导致居民楼提前老化，产生安全隐患。如今，许多老旧小区令人担忧的良莠不齐的楼房进入“质量报复周期”。

随着老旧小区楼房的进入“质量报复周期”，“居住安全”已成为悬挂在所有老旧小区居民头上的“达摩克利斯之剑”。20世纪80年代和90年代建设的楼房频频成为坍塌事故的主角：2014年月月4日，浙江奉化一幢只有20年历史的居民楼如麻将牌般突然倒塌一死六伤 ；同年4月28日一幢建好25年的常熟居民楼在经历了墙体开裂、地基下沉后、部分楼体坍塌 ；2009年8月4日，河北石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房在雨中倒塌，17人遇难；2009年9月5日，宁波市锦屏街道南门社区的一幢5层居民楼突然倒塌；2012年12月16日，交付20余年的宁波市江东区徐戎三村2幢楼发生倒塌，造成1死1伤；2013年3月28日，浙江绍兴市越城区城南街道外山新村，建于上世纪90年代初期的一幢四层楼的民房倒塌 。这些“夭折”的楼房很大程度上源于“快餐化”的建筑业。

（五）公共设施老化

老旧小区普遍存在公共基础设施陈旧老化现象，导致一系列问题：一是电力设施老化，电力线路消耗大，供电负荷不达标，居民大负荷用电时经常跳闸停电。二是供水管道陈旧，有的城市供水管道浪费惊人，甚至出现用一半水，漏水一半，老旧小区水压低导致中高层住房经常停水。三是排水设施满足不了排水需求，有时还会堵塞，臭水横流，污水外溢现象普遍，雨水多了小区就洪涝，导致小区内道路被洪水浸泡毁坏，小区行路艰难。四是供暖管道老化，居民冬天常常挨冻，室内温度很少能达到16摄氏度。如果供暖温度提高，老化的供暖管道会爆裂，不但小区无法供暖而且还要对马路开膛剖肚进行供暖管道维修。五是老旧小区楼房顶层大多是平顶，冬天渗雪水夏天漏雨，冬冷夏热，进而导致住户能源消耗巨大，还容易出现入室盗窃等问题。六是存在环卫基础设施不达标，卫生死角多；消防设施建设不到位，火灾事故隐患突出等等问题。

老旧小区已历经二、三十余年，陪伴着楼宇中的居民一同进入迟暮之年，越来越难承载居民吃力的步伐，影响了小区居民的生活质量，亟需进行加固宜居节能改造。

二、老旧小区更新可以收一箭四雕之功

当前，全面推进老旧小区加固宜居节能工程，可以收一箭四雕之功：一是重大的民心工程；二是以房地产存量刺激实体经济扩张，形成新的经济增长点；三是切实地化解产能过剩；四是在增加社会财富存量的同时彰显国家治理能力。

(一)重大的民心工程

幸福生活的基本要素是“安居乐业”，居住房屋的质量与此息息相关。老旧小区更新，提高小区居民生活质量，让老人居家颐养天年，是重大的民心工程。

1．老旧小区更新中的加固工程，让居民圆安居乐业的中国梦。从居民安全出发，采取楼房加固措施消除隐患，提高老旧小区房屋质量，增加老旧小区楼房的寿命。中国《民用建筑设计通则》的规定，一般性建筑的耐久年限为50年到100年，然而，在现实生活中，很多建筑的实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离，许多新建楼房却只能持续25~30年。当务之急是从居民安全出发，采取楼房加固措施消除隐患，防止更多的老楼提前寿终正寝，让老旧小区的建筑平均寿命达到美国的74年或者是英国的132年 ，让广大居民踏踏实实地做安居乐业的中国梦。

2.老旧小区更新中的宜居工程提升居民生活质量，让老人做好颐养天年的老年梦，方便居民出行就医购物，减轻独生子女家庭年轻人的负担。2014年底我国老年人口达2.14亿。由于中国的养老机构严重缺乏,照料老人的义务,更多是由家庭承担。然而，中国独生子女政策实施至今已有30年，第一代独生子女的家长已步入晚年,中国正全面迎来“421家庭”时代,一对夫妻赡养四个老人和抚养一个孩子的家庭格局日益成为主流,家庭负担极为沉重。

老旧小区更新，特别是宜居改造，正是解决老人生活不便、让老人尽可能地自主行动、提升生活质量最有效的方法，顺应了老人及抚养老人的年轻人对美好生活的新期盼，给居家养老和社区养老奠定物质基础。

对老旧小区进行宜居改造，主要是加装电梯和底层加坡道及顶层平改坡。加装电梯和底层加坡道，解决各年龄段行动不便的伤残病人员、特别是老年人上下楼难的问题，方便各年龄段的伤残病人，尤其是老人的生活起居，有效提升居民生活质量，带动老人消费，促进家庭养老和社区养老产业及银发服务业的发展。将老旧小区平顶改成坡顶，解决冬天渗雪水夏天漏雨和冬冷夏热，既提升了居民生活质量，又有利于防盗，还有利于老旧小区节能环保，促进新型建筑建材产业发展。

（二）中国经济新增长点

1.老旧小区更新刺激中国实体经济增长。老旧小区更新是以房地产存量刺激中国经济增长。房地产业是中国经济增长的最主要动力。中国很多产业都处于产业微笑曲线的低端，而房地产业能够遍及微笑曲线的高中低端。房地产业从微笑曲线高端的设计、关键建筑材料及部件的生产，到微笑曲线低端的建筑施工，再到微笑曲线高端的房地产营销和物业管理，绝大部分都控制在中国民族企业的手中。与房地产相关的房屋售后的家庭装修及装修材料行业、家具行业及家电（由外国企业生产的核心零件除外）大部分都由民族企业控制。因而，在中国没有形成完整独立的国民经济体系之前，老旧小区更新具有其他产业无可比拟的优势。2000年底城镇人均住宅建筑面积20.5平方米 ，1980年底城镇居民人均住宅建筑面积7.2平方米 ，2000年和1980年的城镇人口分别为45906万人和19140万人。换言之，自20世纪80年代到20世纪末老旧小区住宅建筑面积为803465万平方米 。连续三年进行老旧小区更新，每年可以轻而易举地拉动GDP增长2.5个百分点，远大于棚改房对经济的拉动作用。

2.社会投资增加，促进实体经济增长。对“未老先衰”的楼房进行全面加固，可以从多面增加有效需求，促进实体经济增长。一是按照住建部新安全标准全面加固老旧小区楼房，直接增加节能环保建筑材料生产、加工、施工的投资需求。二是老旧小区安装电梯，能够增加电梯行业生产、安装、维修的投资需求。三是老旧小区平改坡和底层添加坡道，增加对防水防晒保温建筑材料行业的生产、安装、维修的投资需求。四是老旧小区公共设施配套改造，能够推动供水供暖供气和地下管道等诸多行业的投资需求。

3.刺激社会消费，特别是居民消费，促进实体经济增长。老旧小区更新，能够带动室内装修产业增长。政府扶持老旧小区更新资金有极强的放大作用：

一是装修业迅速增长。老旧小区居民大多有储蓄，这些储蓄相对于日益上涨的新楼房价而言，以这些储蓄购买新房几乎是可望而不可及的。然而，相对于老旧小区更新后的装修而言，居民的储蓄无论是用于简装修还是精装修都绰绰有余，因而，装修业会急速增长。

二是家电、家具和家庭文化饰品行业随之增长。居民家庭装修后，需要相应的家具和家电与之配套。此时，无论原有家具和家电已损坏或已到使用年限还是没有损坏或没有到使用年限，仅是风格不符合新装修风格，家具和家电及装饰品都会被更换，从而促进这些行业增长。

三是这些居民所增加的有支付能力的消费，能够切实增加实体经济的社会需求。社会需求的增加刺激供求，引致投资增加，消费和投资共同增加促实体进经济增长。

（三）切实解决产能过剩

老旧小区更新刺激诸多行业的增长，形成刺激经济增长的产业链，迅速地解决传统产业的产能过剩，给中国经济转型和企业自主创新留出时间和空间。一是按照住建部新安全标准全面加固老旧小区楼房，将直接地增加钢铁、水泥、玻璃等传统产业的有效需求，显著地缓解这些产业的产能过剩。二是宜居加装电梯和底层加坡道，刺激电梯及相关行业的发展。三是老旧小区平顶改成坡顶，应用大量的节能环保绿色建材，促进与建筑相关的节能环保产业发展，缓解建筑材料过剩。四是老旧小区楼房加固和室内装修后，必然会对家电、家具和文化饰品产生更新的需求，进而推动目前已经处于停滞和过剩的电子产品、家具产业和家庭饰品产业的增长。

（四）增加社会财富，彰显国家治理能力

与老旧小区拆迁不同，老旧小区更新增加了社会财富。对老旧小区进行拆迁，虽然通过拆和建增加了当期的GDP，但是，不仅拆迁过程形成巨大的社会资源浪费，而且减少社会财富的存量，历年积累的社会总财富随着经济增长而递减。老旧小区更新不需要大拆大建，不仅以节约社会资源的方式提升了老旧小区住房的质量和价值，改善了居民的生活质量，让老旧小区多层住宅重新焕发新生，而且老旧小区更新在增加当期GDP的同时，增加了社会财富的存量，解决了经济增长重增量轻存量（即GDP增加社会财富减少）的现象，使得历年积累的社会财富随着经济增长而递增。

老旧小区更新，彰显国家治理能力。对老旧小区拆迁，往往出现居民对拆迁补偿不满意、或居民迁到远离城市的社区感到生活就医上学不便、或居民不能顺利回迁等等因素，常常引发政府与老百姓矛盾，甚至引发群体事件，损害了政府公信力，影响国家治理能力。老旧小区拆迁不同。老旧小区更新增进了居民住房的质量和价值，改善而不是破坏原有的居住生态，地方政府在帕累托改进的基础上进行社区管理，而且，管理者熟悉当地社情民意，对社区的治理也驾轻就熟，因而，从源头上避免了拆迁引发的社会矛盾，增强了政府的公信力，显著地提升国家治理能力。

三、统筹谋划，整体推进老旧小区更新

（一）以“生命安全是最大的民生”理念实施老旧小区加固工程

对居住在有安全隐患的老旧小区住户来说，“楼房安全一分钟都不能等”。 进入21世纪，随着建筑安全标准和建筑水平的提高，城市中的大部分商品房已采用抗震性更强的框架结构，也更加安全。但是，对于老旧小区来说，很多居民住在八九十年代“快餐式”建筑的楼房里。“快餐式”建筑的周期性报复后果开始显现。近年来多起楼房坍塌事件足以让人警醒：政府要以杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！”的胸怀为黎民苍生的居住安全，尽快进行老旧小区更新。

以百年大计、质量第一为导向强化老旧小区建筑业规范，建立真正的建筑工程质量终身追究制，使老旧小区居民的房屋重新焕发新生，具备“长命百岁”的能力，让老百姓安居乐业。

建筑业制度创新和提高建筑质量标准同样刻不容缓。建筑关乎居民生命安全，需要建立起针对设计方、施工方、监管方等各个主体的追责体系，并以此倒逼城市的规划建设更具稳定性和前瞻性。建立建筑质量安全终身追究制，必须是利益导向，利益和责任要对称。一定要明确责任：设计单位获得设计费，设计单位要对设计负责；建筑公司得到建筑费，建筑公司对建筑质量负责；不论是开发商还是小区物业委员会指定或招标的物业公司，获得物业管理费，要对小区维修和装修负责；开发商要对设计、建筑负责，如果是开发商指定的物业公司，开发商还要对物业维修与管理。

（二）老旧小区更新与完善城乡基础设施相结合

老旧小区加固宜居节能改造与城区供水供气供暖管网改造，改造和完善地下排水设施，能有效地提升居民生活质量，增加对钢材水泥保温防暑等相关产品的需求，缓解产能过剩。

老旧小区更新与城市管网建设和改造相结合。加强城市供水、污水、雨水、燃气、供热、通信等各类地下管网的建设、改造和检查，优先改造材质落后、漏损严重、影响安全的老旧管网，确保管网漏损率控制在国家标准以内。

老旧小区更新与城市供水、排水防涝和防洪设施建设相结合。加快城镇供水设施改造与建设，积极推进城乡统筹区域供水，合理利用水资源，保障城市供水安全。加快雨污分流管网改造与排水防涝设施建设，解决城市老旧小区积水内涝问题。

加快老旧小区污水和垃圾处理设施建设。优先升级改造落后设施,确保城市污水处理厂出水达到国家新的环保排放要求或地表水Ⅳ类标准。城市老旧小区实现污水“全收集、全处理”。加大老旧小区处理生活垃圾设施建设力度，实现生活垃圾全部无害化处理。

（三）以自主创新促进老旧小区和城乡基础设施改造

老旧小区加固宜居节能改造和城乡基础设施改造中，所用建筑材料的升级。提高建筑材料质量，自主创新研究和使用绿色建材、节能减排建筑，保障老旧小区更新的建筑质量。

政府以自主创新培育国产的绿色建材、节能环保产品，帮助公众树立民族意识，以民族品牌为绿色建材和节能环保市场的主导产品，促进节能环保产业与国民经济的良性循环，持续地扩大内需。

（四）老旧小区更新的筹资方式

推进老旧小区更新的筹资方式为：居民出一点、政府补一点和社会筹一点。

一是按照谁使用谁享受谁付费的原则，个人出一点。居民作为房屋产权人，对自己的房屋本体负主要改造责任，居民分摊的资金可以是居民自有资金或个人贷款，也可以来自公积金贷款。

二是按照政府提供公共产品和服务的原则，政府补一点。由财政投入资金，主要用于小区水、电、气、热、通信等管网和设备的等公共设施改造。无论是老旧小区还是新小区的公共基础设施改造原本就需要政府投资，老旧小区与公共设施改造相结合，提高政府资金的投资效率，减少二次投资和重复投资。因而，政府仅需在公共部分设施给予资助，如抗震加固、宜居的加电梯和平改坡等公共设施改造及小区节能环保改造等方面予以部分的资金支持。

三是积极鼓励社会资金参与改造，社会筹一点。由政府运用政策来激活房屋维修基金和公积金等处于闲置状态的资金（实际上这些基金没有闲置，以5000亿的房屋维修基金为例，通过炒股、挪用、委托理财等各种方式沦为开发商、银行、证券公司、有关部门等利益集团的“生财工具”），使其用于老旧小区更新。鼓励社会资金参与老旧小区更新，这些提供资金的企业可以优先获得政府购买服务政策支持，优先参与小区新业态的商业活动，如“互联网+生活服务+养老服务+医疗服务+金融服务”等。

（五）制定老旧小区更新政策

总结和借鉴北京、上海等城市老旧小区抗震改造经验，制定老旧小区更新政策。虽然老旧小区更新是广大居民福利的帕累托改进，但不同楼层居民福利改进的程度不同，需要统筹各方利益才能顺利推进改造。由于老旧小区更新具有正的外部性，因而，需要政府牵头及政策支持。比如老旧小区楼房安装电梯，越是高层帕累托改进越大，而越是低层帕累托改进越少，通常高层住户有积极性，而低层住户，特别一楼住户不愿意，难以形成全楼居民共同出资安装电梯的协议，因而，需要政府出面协调，制定相应的政策完成此类改造工程。借鉴棚区改造的经验或已有老旧小区抗震改造经验，制定老旧小区更新政策，可以有效地平衡小区不同楼层住户的利益，顺利地推进老旧小区加固宜居节能改造工程。 

（作者系国家行政学院政府经济研究中心主任、教授、博士生导师）

（来源：行政管理改革）