人民网北京4月3日电 （万鹏）近日，我国楼市新政陆续出台。央行、住建部、银监会联合发文称，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。随后，财政部和国家税务总局也发文称，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。新政连出对房地产市场有什么影响，楼市的春天是否来？清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，此次房产新政出台主要有两个方面的目的，一是让房地产业能贡献于宏观经济稳定，二是支持居民自住和改善性住房需求。他认为，选择在近期出台是一个恰当的时机选择，二套房最低首付款调整幅度是适当的，但利大还是弊大要看未来住房市场的发展。
一问：楼市新政为什么会选择在近期提出？
“政府对于个人住房抵押贷款首付款比例、个人转让住房征收营业税的相关规定，与打击住房投机、抑制住房投资、保护住房消费、稳定住房市场、防范金融风险等政府管理目标相关。”刘洪玉向记者谈到。他指出，我国住房市场经历了1998-2005年的强刺激、2006-2007年的微调控、2008-2009的强刺激、2010年-2013年的强调控的发展过程，期间关于个人购房首付款比例和营业税、契税规定，也经历了几起几落的变化。由于我国住房市场从2014年以来连续出现了交易量下降、价格下调的阶段性调整趋势，在经历了1年多的向下调整后，政府通过释放、促进在过去强调控中受压抑的首次购房尤其是改善型住房消费，来促进住房市场稳定、防范系统性风险、贡献经济增长，这是一个一举多得的举措，也是一个恰当的时机选择。
二问：二套房最低首付款从60%降至40%的调整幅度怎么看？
刘洪玉向记者谈到，此次将二套房贷首付款最低比例要求下调到40%，使得我国住房市场中的个人住房贷款政策基本完全恢复到了2010年最严房地产市场调控政策实施以前的状况。他认为，这个调整幅度是适当的，而且从我国住房市场价格现状和发展趋势看，这个比例仍然有进一步下调的空间。他指出，二套房贷首付款比例下调，对消费者来说，是降低了其调整或改善住房的门槛，刺激了一部分享受型住房消费和住房投资，达到了增加市场需求的目的；对银行来说，在没有显著增加风险水平的情况下，拓展了其提供住房金融服务的市场；对房产商而言，可以提高其存货的去化速度，改善流动性状况，刺激其新建商品住房的开发投资活动。
三问：如何看待此次新政出台的目的和意义？
刘洪玉认为，此次楼市新政主要有两个方面的目的：一是促进住房市场交易和开发投资活动，进而让以住房建设为主的房地产业能贡献于宏观经济稳定；二是适时调整过去房地产市场调控中不断加码形成的阻碍住房消费的政策，支持居民自住和改善性住房需求。当然，此次新政的宏观经济目标能否实现，取决于其促进或者至少是稳定住房消费目标的实现。因此新政对于准备首次购房或改善型住房的家庭而言，应该是一个利好的消息。
四问：二套房首付下降对于老百姓是利大还是弊大？
“二套房首付下降，只是降低了进入门槛，并不能取得什么经济上的利益。”刘洪玉谈到。他指出，因为首付款比例降低后，需要买房人首次支付的钱少了，但房子的总价并没有便宜，此时需要更多的个人住房抵押贷款，未来还本付息增加、尤其是利息负担增加就是很自然的事情了。究竟是利大还是弊大，要看未来住房市场的发展。如果房价上涨，提前买了房子就可以获得房价的升值，降低首付款门槛后进入市场就是利大弊小；如果是房价下降，就是利小弊大；如果房价保持基本稳定不变，利弊就是中性的。
五问：在新政刺激下楼市和房价会呈现哪些特点？
刘洪玉指出，因为各城市住房市场的分化越来越明显，所以不同城市的楼市和房价变化差异会很大。但总体而言，我国城市住房市场在新政的刺激下，交易活动会趋于活跃，新房和二手房的交易量也会有显著增加，交易价格会保持基本稳定。中长期而言，还要看宏观经济、居民收入、城镇人口和家庭数量与结构变化等基本面因素的变化，因为从根本上来说，住房市场的发展不能脱离经济社会发展的支撑，需要与经济社会基本面因素相协调。
六问：关于“免征营业税”的规定，是否意味着二手房市场的成交量会上涨？
“我国税收政策中关于免征营业税的购房持有年限，也经历了5年变2年、2年变5年的反复，该税收政策的主要目的，是通过增加住房交易成本，来实现打击住房投机、稳定住房价格的目的。”刘洪玉向记者谈到。他认为，这个措施也同时会阻碍存量住房的合理流动和优化配置，也是形成住房空置的一个重要原因。此次将最低持有年限从5年恢复到2年，肯定对增加存量住房市场供应、促进交易量上涨有积极作用。但市场上是否一定会出现二手房交易量上涨的情况，还会受到市场参与者行为、预期等多方面因素影响。
