保监会日前召开新闻发布会，公布开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，确定在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。
以房养老又称房屋“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。如今，“以房养老”试点已在这四个城市落地，这意味着国外已很成熟的以房养老模式，将有规划地在国内规范发展。但是，目前“以房养老”仍处于探索阶段，即使“以房养老”试点在明年有了具体操作办法，短期内也还需要突破诸多问题。
上海是我国人口老龄化最为严重的城市，2007年作为试点率先推行“公积金以房养老”，最终以失败告终。随后几年“以房养老”在各地都曾试点，大多因市场反应冷淡而半途夭折。“以房养老”制度之所以不受待见，正是由于它存在三大先天弊端：
首先，将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国父母自从有了孩子，人生的主要目的就是为子女不断地贡献。造成目前多数年轻人购房成本高的一个重要原因，就是中老年人为子女购房出资。在美国等一些崇尚年轻人独立的国家，年轻人首次购房年龄比中国要晚10年左右，缓解了供求关系，房价反而比较便宜。
其次，中国的房产不是完全的产权，土地使用权期限最多只有70年。中老年人把已经使用几十年的房产抵押出去时，土地使用权期限已所剩无几了。理论上，土地使用权期限到期后，可以通过续缴土地出让金的方式将权限延续。但一方面，城市房产最大的价值构成就是土地，真正的建筑成本反而微不足道，如果重缴土地出让金，金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用权期限可以延续，中国的商品房质量欠佳也是一个隐患，连住建部官员都承认，中国的商品房寿命在30年左右，未必能超过70年。
最后，未来房产未必像现在这样值钱，“以房养老”的前提是房价不能出现大的波动。目前中老年人普遍拥有的房改房，是当年仅付出了非常少的价格购买的。经过10多年的房地产牛市，增值几十倍的并不少见。目前中国的人口红利即将跨过顶峰，1990年前后新生人口的持续下降，将导致未来处于购房年龄的年轻人数量持续减少。最重要的是，目前中国的房价，无论从房价收入比，还是从房价与租金收入比来看，都存在较大的泡沫。
公平地说，“以房养老”虽然存在着种种不确定性，但它确实应该成为人们养老的途径之一，哪怕只有少数人接受这个选择，它也应该没有任何障碍。但与之相配套的，必须是雷厉风行地推动养老制度改革，用改革来解决养老金缺口的问题，而不是简单算财务账。
要想以房养老顺利进行，一是要完善市场定价与资产评估机制，建立公开、公正的市场化 “以房养老”操作体系。不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与养老产业的竞争，让银行等金融机构放下身段，以促进“以房养老”相关衍生产品的创新，降低养老群体通过“以房养老”的成本，让更多老龄群体享受到“以房养老”的实惠。
二是要逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可以自由买卖证券的行为，使其具有流动性。这样，金融机构可以资产管理公司的名义对于“以房养老”资产打包进行操作，既可以使养老群体定期取得一定数额养老金，金融机构也会因此有一定的经营收益，收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。
三是要使“以房养老”房产70年产权到期后如何处置有法可依。如补缴少量土地出让金，可最多延长一定年限住宅产权使用年限，可以增强“以房养老”方式的市场参与活力，使金融机构、养老群体及家庭都会有更多的受益机会和选择。
四是要重视养老服务配套及服务体系建设，提高养老服务质量。在新建、改建养老地产项目，新增床位使用时，应切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题，避免配套服务与养老项目脱节的现象，避免因公众认可度不足，设计、配套和服务等难以满足老年人的需求，地段过于偏远等因素，使现有新建、改造完成的机构养老项目床位陷入“空置”的窘境。同时，重视养老服务配套及服务体系建设，提高养老服务质量，让“以房养老”群体真正享受到由此带来的便利性、舒适性等服务。
五是要推广新式的养老观念，改变传统观念显得非常关键。通过推广新式的养老观念，让更多的家庭、老年群体对于“以房养老”有一个新的认识，以此逐步打开“以房养老”市场。
作者单位：中国城市经济文化研究会
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