为了不动产统一登记制度的落地，孙宪忠已经奋斗了将近20年。即使在不动产登记条例草案专家建议稿起草完成、提交委托方以后，他依然在奔走呼喊。不久前，这位全国人大代表、中国社科院法学所研究员接受了本报记者采访。
记者：不动产登记条例草案专家建议稿去年已经完成起草，并提交给了国土资源部。按理说，作为受委托的一方，你的任务已经完成。为什么最近又要组织这个条例的立法研讨会？
孙宪忠：近期，中国社科出版社出版发行了草案专家建议稿。在5月份，不动产登记局也挂牌成立了。关于不动产登记的讨论变得更加热烈起来。但是，冷静地观察一下各种见解，我们发现，不少人对不动产登记的内涵和真正价值是有误解的。搞这个研讨会，就是为了澄清误解。
记者：都有哪些误解？
孙宪忠：首先，根据现行体制，我国将不动产登记局设置到国土资源部，不动产登记由行政机关进行。由此，有一些人甚至有法学家认为不动产登记属于行政管理行为。但是从不动产登记本身的特点看，它并不属于行政管理行为。
不动产登记，简言之就是将民事权利主体所拥有的不动产物权予以公示，从而使这些权利获得法律的承认和保护，这就是物权法上的“物权公示”。从登记机关的方面看，不动产物权登记机关在某种意义上可以直接决定当事人权利义务关系，是具有一定司法效力的司法登记。从登记的权利人的方面看，只有当事人提出登记申请且登记机关同意登记时，才发生登记的效果。这种登记应该属于民法上的物权公示的性质，而不是行政管理的性质。不论从登记机关方面看，还是从登记的权利人方面看，不动产登记都不属于行政管理行为。
其次，不动产统一登记与反腐倡廉之间没有必然联系。不动产登记的公开性并不意味着任何人可以通过任何手段去查询别人的不动产信息。当然，如果基于反腐败需要，纪委、检察机关都可以查询这些信息。可是我们应该明白，公共权力机构查询这些信息的法律根据，并不是不动产登记簿的公开性，而是公共利益的需要。国际公认的法学原理认为，如果公共利益需要，公共权力机构可以通过合法的程序进入私益领域，甚至取得私益。
记者：你认为，怎样的不动产登记制度是理想的制度？
孙宪忠：建立不动产登记制度，应该落实“五统一”原则，即统一立法、统一登记效力、统一登记机关、统一登记程序、统一登记法律文书。
贯彻这个原则，基本的思路是依靠土地的地籍，建立完善的不动产登记簿。这种做法，在法理上称之为“土地编成主义”，就是以土地横向展开的行政地理位置，联系国家的行政区划，确定土地的所在地，然后将权利人支配的土地编制成土地地籍簿册。这些土地簿册编织在一起，就成了登记机关所掌握的不动产登记簿。土地之上的建筑物、生成物，其价值有大有小，但是它们都离不开土地。这些建筑物、生成物，都可以纳入到以土地地籍为基础建立的不动产登记簿之中。这样，单一的权利人支配的不动产物权，包括权利人、标的物、权利人对于标的物的权利，都可以依据国家的行政区划非常方便地查询出来。这样，物权法规定的“物权公示”在不动产方面就实现了。(本报记者 王逸吟)
