周宾
近年来，我国城市房地产市场调控问题始终是政府与百姓关注的焦点。《房产税替代“土地财政”是大势所趋》（张鑫，《中国社会科学报》2013年11月18日）、《房产税不能替代土地出让金》（童超，《中国社会科学报》2014年4月14日）、《土地财政是把双刃剑》（戴双兴，《中国社会科学报》2014年4月16日）等文章，针对我国房产税和土地财政等问题提出许多积极的意见和建议。笔者认为，应积极把握《国家新型城镇化建设（2014—2020）》这一契机，通过保证住房市场供需平衡、推进财税制度改革、调整城市规划建设思路等一系列措施，从而科学合理地调控我国房地产市场。
短期内不可能彻底取消土地出让金
近年来，一些学者也提出取消土地出让金的建议。根据国家审计署报告显示，至2012年底，我国11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额达34865.24亿元，占省、市、县三级政府负有偿还责任债务余额的37.23%。这反映出，地方政府通过对土地出让收入和土地抵押融资的过度依赖来推进城镇化建设的情况比较严重，构建地方融资平台债务风险预警机制日渐迫切。
笔者认为，短期内彻底取消土地出让金，可能会造成现有房地产项目资金链的断裂，从而可能加剧地方债务风险和诱发房地产行业危机，最终可能会影响到社会稳定。土地出让金作为城市土地使用权地租的让渡表现，对拆迁安置补偿、调控城市地价、稳定地方税收、改善城市基础设施等具有重要作用，使土地出让金缴纳的标准与方式达到相关各方可以接受的范围，逐步使土地出让金回归其应有的市场调节功能，或许才是改变既有“土地财政”的关键之一。
地方政府通过对土地出让增加地方财政进而推进城镇化建设的依赖，与城镇无房居民对购置基本居住用房的需求之间存在矛盾，历次房价调控的实践证明，仅凭出台调控房价或住房限购等指令性政策，对于这一矛盾的彻底解决难以奏效。
当前，我国地方基层税收日渐困难，对中央和省级的依赖度较高。推进新型城镇化建设时，应改变地方政府对土地出让金等的过度依赖，地方税收来源应合理调整土地出让金缴纳比例，避免房地产开发企业将部分开发成本转嫁给购房消费者，同时还应保证地方财税的稳定足额。此外，应积极探索开征适当的环境税与奢侈品消费税等，实现地方税种的多元与税额的均衡。这样，一方面可以缓解城市地价过高与居民购房能力过低之间的矛盾，另一方面可以通过税收杠杆达到资源节约高效利用、污染物减排、提升民众环保和理性消费意识的目的，降低整体社会成本。
降低级差地租 治理“城市病”
现阶段我国许多城市在规划、建设与管理体制上受集权思维主导，在推进城市化进程中，“摊大饼”式的围绕单一城市中心不断向外扩展的规划建设模式较为普遍，城市的优质住房及其配套资源几乎围绕在城市中心附近，而且普通居民住房水平与购置能力，在统计数据上给人“被平均化”的心理印象较为明显。
笔者认为，围绕城市中心较近的区域由于各种公共服务资源集聚度与城市生活便利度较高，城市级差地租较大，对调和城市商品住房价格与普通购房消费需求意愿的难度自然较大。并且，受城市增长极理论和点轴开发模式的影响，过度围绕城市单一中心的人口、资源等集聚也易加剧城市交通运输压力以及环境与安全风险。此外，住房情况统计数据应更加科学地反映不同收入水平、职业等人群的住房情况，不能简单地用“统计平均值”概化。
城市的规划、建设应根据不同城市的经济规模、发展基础、功能定位等，分区域、分层次、分类型，设计产业发展与规划城镇布局，建立适合各地区自身发展实情的多中心治理与多元平衡发展的城市规划建设与管理体制，从制度上保障我国新型城镇化建设取得实效，避免人口、资源等过度向中心城市尤其是大城市的无序迁移和流动，科学分担城市管理压力、分摊城市运营成本、分解城市累积风险，从根本上调控城市房地产价格、满足不同层次消费者住房需求的同时，带动目前一些城市建设发展中逐渐显露的诸多“城市病”的根本解决。同时，城市管理部门应结合纳入住房保障范围且住房条件较差的城镇居民家庭收入区间、人口数量、现有居住面积、合理居住需求并根据保障性住房的不同服务类别，确定年度对应的保障房规划建筑面积，并及时对已经保障到位的家庭进行回访，确保政府部门在后续决策时更加科学、高效和完善。
保障性住房须发挥“兜底”作用
尽管我国许多城市每年都安排计划建设保障性住房，但目前确实存在部分城市的保障性住房申购门槛过高，诸如对于部分低收入群体即便申购获批，由于付款时限较短，一时难以付清而放弃；或对于部分中低收入群体而言，普通商品住房市场价格相对其收入过高，而又不能完全满足现有保障性住房申购门槛的要求（人均收入、住房面积等），尤其针对外来务工人员和参加工作时间不长的大学生而言，出现售价过高的部分闲置商品住房和申报门槛较高的空置保障性住房与“高不成低不就”对基本住房刚性需求人口相对过剩的“夹心囧象”。此外，一些地区保障性住房的建设在区位交通、住宅质量、公共服务等方面不能满足与中低收入居住人群相匹配的基本生活需求，成了“鸡肋工程”。
保障性住房作为基本公共服务资源和社会稳定的托底工具之一，对于满足中低收入群体的基本住房需求至关重要，积极推进保障性住房市场配置的科学化和全覆盖，就需要及时根据就业人口结构及其收入水平，差异化设定针对城镇不同收入、职业等居民群体对基本生活居住需求用房的申购门槛，使保障性住房与普通商品房的市场供应“无缝对接”，避免在二者之间出现“夹心阶层”，住房保障和管理部门需要由主要依靠指令性政策调控转向充分发挥普通商品房限购政策与适当扩大保障性住房供应数量的双向调控和分类调控的功效，确保城镇居民“安居乐业”，平抑房地产市场的价格波动，有效遏制房地产市场恶意投机行为，促使我国房地产市场健康运行。
此外，保障性住房必须严格执行有关的设计标准和建筑质量，交通与公共服务配套等应保障中低收入居民的基本生活服务，从而使保障性住房能真正体现保障居民基本居住需要的功能。
（作者单位：陕西省社会科学院经济研究所）
