对房地产业来说,那种明显脱离实际需求和实体经济增速,依靠土地和房价的升值预期来快速造楼、造城的开发模式,是时候终止了
据新华社上海5月26日专电(记者叶锋、郑钧天)“很多城市一年的供地量,相当于三四年的住宅销售量,我们建议会员企业,到三四线城市去开发要慎之又慎。”东部地区一房地产商会负责人日前告诉记者。在近期房地产市场的调整中,三四线城市堪称“重灾区”。
对房地产业来说,那种明显脱离实际需求和实体经济增速,依靠土地和房价的升值预期来快速造楼、造城的开发模式,是时候终止了。另一方面,在楼市降温、紧缩之际,实体经济的提振也变得十分迫切。
土地存量居高不下
“这两年供地太多,现在积压得很厉害。”东部地区某地级市相关负责人告诉记者。记者近期在市中心一处新开发的环湖区域看到,周边密布着建设中的住宅项目,但不过不少项目的施工已明显放缓,甚至处于半停工状态。
上述负责人表示,当地住宅市场的购买力主要来自市中心两个城区,但现在的供应量超过了四个区的需求规模,今年将对土地供应的节奏和规模进行控制。
中原集团研究中心分析对比了全国40个主要城市最近5年的住宅用地供应可建面积与住宅销售量发现:一线城市最近5年中普遍存在含住宅用地(纯住宅用地与商住用地)供应不足的情况,而二线及三四线城市则有明显的土地供应过剩。中国房地产数据研究员执行院长陈晟则介绍,一般认为,存量土地与住宅年销售量的比值在6之内可称正常。但不少三四线城市均已超出正常值,鄂尔多斯、营口等地的比值更是超过10。
住房新增供给可能需要放慢
“到2020年,要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。”中央在新型城镇化规划中凸显的“3亿人”,是房地产界描述行业前景时引述最多的论据之一。
然而,本该先有“市”、再有“城”,不少地方则选择了先大肆造城,“有城无市”。而离开了实体经济的“市”,房地产的“市”也迟早是无源之水。一旦“钱紧”,这头庞然大物的虚弱之处便暴露无遗。
美银美林大中华区首席经济学家陆挺说,表面上看,新增商品房供给速度基本与新增城镇人口带来的内在需求基本一致。“但是,我们发现新增城镇住房供给远远超过了内在需求的增长。”陆挺说,首先是城镇住宅竣工量包括了保障房及其他非商品住宅的竣工量,其次,从新增城镇人口高估了城镇住房的内在需求。陆挺认为,大多数流动人口买不起房,因而不会参与到城镇住房市场中,且他们当中大多数也不符合保障房申请资格；至于被划入城镇的原农村人口,这部分人群原先已经拥有住房,可以假设他们本来居住的房屋并未全部拆迁。额外的供给,就可被视为用于满足城镇原住人口的住房改善需求和投资需求。
“随着城镇化的推进,改善性住房需求依然存在,且城镇人口仍将继续增长,但有证据表明二者在过去10年间均已得到相当程度的释放。未来,住房新增供给步伐可能需要放慢。”陆挺说。
中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生日前在此间举行的“2014年中国经济论坛”上表示,在国内总体需求放缓的背景下,房地产、固定资产投资等理应有所降温,这样才能让中国家庭有更多的钱和意愿来消费。
等一等实体经济的脚步
当前我国经济运行总体平稳,结构出现积极变化,但经济下行压力仍然较大。在房地产业出现回调之际,实体经济的提振变得更为迫切。
瑞银证券中国首席经济学家汪涛说,这一轮房地产市场的降温与此前的几轮降温不同,以往主要是政策导致,但这次对房地产的政策并没有太大变化。他认为,目前房地产业不仅是增长放缓那么简单,而是出现了根本性的变化。
房地产业将出现哪些根本性的变化?如何处理调控问题?如何应对经济下行的风险?这些问题都还有待观察。目前可以看到的是,随着市场调整的深入,各方的博弈越来越剧烈,地区间的分化也越来越明显。
房地产问题又走到了十字路口。应该是时候让房地产慢一慢,等一等实体经济转型的脚步了。
