田旺杰
契约文书作为民间交易活动的第一手材料，是研究不动产交易制度的宝贵资料。契约是产权的证明书，真实地记录着土地、房屋产权演变的历史，反映历代政府不动产交易制度的变化轨迹。
2012年，由保定市档案馆和河北大学社会经济史研究所合作编辑的《保定房契档案汇编》（全十卷）出版。书中收集的契约时间序列强、时间跨度大、空间集中、类型丰富，含晚清、民国和新中国成立初期的契约近6000份，以保定市区房屋买卖契约为主，包括部分土地买卖契约。其中，绝卖契居多，也有少数的典契、分家契约。所收录的契约文书，大多是第一次公开发表、鲜为人知的历史里料，对研究保定老城区经济、政治、文化和城市建设具有重要意义，也对今天的土地流转和房屋交易制度具有现实的借鉴意义。
首先，可以通过房契分析宅基地和房屋的产权问题。产权明晰是土地流转的前提。战国时期，土地国有制开始瓦解，土地私有制产生。随着土地买卖的频繁，封建社会的政府认可了土地的自由买卖，并以征收契税和颁布官颁契约形式进行规范和管理，以红契作为官府认可和产权转移的证据。就保定房契来看，在清朝、民国年间，土地和房屋等不动产一直在国家正式制度下正常地流转或交易。土地和房屋所有人在独立拥有房屋所有权时，可以自由买卖房屋和土地。当然，这里的“自由”和当代的“自由”是有区别的，前者通常受宗法和习惯法的限制，这种限制在本质上是对产权的界定。同时，从房契中可以看到，宅基地和房屋的买卖是一体的，不能割裂分开。因为土地的私有化和所有权是基础，房屋作为土地上的建筑物，是土地的附属物。
其次，可以通过契约分析房屋交易中的投机现象。不管是近代还是当代，城市房屋价格的上涨，远远高于普通商品。而且房屋价格的迅速上涨，会引起更多的投机活动。如保定房契中的信息显示，有人在民国前、中期先后共八次买进房屋，于民国后期分割出售。由此推断，不管是晚清还是民国时期，一些实力雄厚的家庭或者商人，将资金投资在房产中。房屋作为一种特殊产品，具有投资稳健、回报率高、供给量落后于需求量的特点。这些特点吸引商人投资于房地产业，以赚取可预期的回报。因此，在房屋买卖中投机行为不可避免，但要看这些投机或投资行为的数量、规模是否造成房产价格的上涨。
再次，可以通过契约分析经济波动与房屋交易的关系。民国时期的保定，经历了战争、自然灾害、省会搬迁等社会和自然因素的影响，而且国内和国际的客观环境都给国内经济带来波动。1929—1931年受经济大萧条的冲击，直隶省会迁往天津，保定市的经济受到冲击，人们的购买力下降，物价总水平整体下滑，直到1932年才开始出现好转，1936年才达到1929年的水平。但其间的房屋交易次数并没有减少，房屋交易价格也没有降低。这说明在经济受到冲击时，由于房屋需求具有较强刚性，房屋交易不会受到明显影响。这种现象在一定程度上印证了当代社会人们希望在经济受到外部冲击时，房屋价格能够下降的预期是错误的。
（作者单位：中国社会科学院研究生院）
