廉颖婷
“以房养老”的最大障碍是老人无法支配房产
对话人
中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐 钧
对话动机
来自新华社消息称,9月24日,由民政部牵头,保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会,对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论,试点方案拟在2014年一季度出台。
此番对“以房养老”的讨论热潮,源起于9月13日公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》。9月20日,民政部有关负责人表示,开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院意见借鉴国际经验,提出开展这方面的试点,是积极慎重稳妥的,目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品,扩大养老服务供给方式,进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。
“以房养老”,又称“老年人住房反向抵押贷款”,是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。
这一养老方式何以引发争议?推行“以房养老”的阻碍又是什么?《法制日报》记者为此与中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧展开了对话。
最大障碍是老人无法支配房产
记者:老百姓似乎对“以房养老”并不买账。有不少媒体对此做过调查,结果是愿意“参加住房反向抵押贷款养老项目”的老人比例并不高。为什么会出现这样的情况?
唐钧:中国城镇家庭的房子虽然都有房产拥有人,但可能房子名义上是老人的,但实际上不是老人个人的,这个房子是全家的,老人不能自由支配。所以,老人很难说把这个房子抵押了,拿这个钱来养老,可能儿孙还没房子。这也是“以房养老”最大的障碍。
记者:9月20日,民政部首次通过其官网公开回应称,“以房养老”只是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一,而且是试点性举措。也就是说,不同的人群以不同的方式养老,有人认为“以房养老”更适合孤寡老人。您是否也持这种观点?
唐钧:孤寡老人没有子女,少了一层顾虑,从这个层面上来讲,“以房养老”可能更适合他们,但很难说孤寡老人就愿意选择“以房养老”这种方式。中国的老人更多的还是愿意自己的家人来照顾,假如这个孤寡老人还有下一辈的人来照顾,比如兄弟姐妹的孩子,他们更愿意选择家人来照顾。
记者:“以房养老”其实在很多年前就已经在上海、北京等地试点,有些地方的效果并不尽如人意。为什么会出现这样的情况?
唐钧:这种将住房反向抵押贷款用于养老的方式,虽然在中国讨论了将近10年,但成功案例似乎相当罕见。究其原委,不利条件有三:
其一,住房产权拥有人对房屋未必有自由处置的权利；其二,中国城市居民的住房都会涉及土地使用权70年的限期。所以,一套居民住房,抵押给金融机构到底能够获得多少贷款,是否足够20年养老之用,都充满着不确定性；
其三,目前国人都很看好住房的保值乃至增值的前景。但在欧美,因为次贷危机导致的全球性金融风暴,房地产市场可能已经不被看好。倒按揭其实也存在类似的风险,所以,有调查表明,国内金融机构未必看好这种贷款养老方式。
从理论上说,一个人在劳动年龄阶段买下房子,到了年老体衰、不能自理时,就可以将房子抵押或出售,自己住进养老机构,这是一个理想主义的政策设想,但由于国际国内都有着一些不利的社会经济背景,目前实施还须谨慎。当然,做一些试点,探探路,应该还是有可行性的。
“以房养老”针对的是小众群体
记者:作为当下养老模式中的一个补充,您怎么看“以房养老”这种养老方式?
唐钧:以目前中国的现状,“以房养老”的适用人群可能只是很小的一部分群体。在当今中国,有房产的“孤寡老人”究竟有多少人?如果算上有子女但子女不在乎房产的老人,这个群体又有多少人?
因此,在现实生活中,“以房养老”只会是一个“小众”的政策,基本上影响不了老年保障和老年服务的大局。
要让“以房养老”成为一种可行的养老选择,需要两大前提:一是老人与子女没有房屋产权纠葛；二是房地产市场稳定。
目前,在我国,大多数人买房都十分不易,可能要花费一生的积蓄。因此,把房子抵押出去换得高水平的晚年生活基本不太可能,绝大多数人都要留给子女。这不仅仅是传统观念问题,更与我国住房保障体系还不完善有关。
与此同时,我国房价走势也不好判断。一旦房价大跌怎么办?如果金融机构“不接盘”,何谈“以房养老”?
在前提条件不具备的情况下,去谈诸如“老人去世后如果这个房子还有余值,这个余值怎么办”、“老人还在,房子却没有余值了怎么办”等问题,还显得为时过早。
记者:有人认为,“以房养老”涉及到金融、房地产等多个行业,需要管理层实施顶层设计,统筹规划。您认为以目前的情形,如何能有效推行“以房养老”试点?
唐钧:我说过,“以房养老”针对的是小众群体,所以,这个其实很简单,完全可以让市场去操作。
在当今中国社会的现实条件下,有一个“以房养老”的“修正案”也许会更有用——“租房养老”。当老人的身体状况到了失能失智的阶段,靠子女提供服务照料实际上是比较困难的,比较好的选择是入住老年服务机构。如果在资金上有困难,可以考虑把老人的住房租出去,用这样的方式来获得机构服务的资金。这样的做法没有改变住房的产权所属,当老人故去时,其亲属就可以将住房收回再做处置。
这个方案的关键是要有一个非营利的服务机构(社会组织)来操办这件事情,因为租金可能并不是很富余,要是走市场的路子,老人所得就寥寥无几了。（本报记者 廉颖婷）
