土地供給優化是房市調控的基本方略

　　近一年多來，一線城市和部分二線熱點城區房地產價格漲幅過大，“去庫存”任務完成可能超過預期。與此同時，土地市場卻出現了停供、限供、緩供、慢供的現象。供地指標遠遠落后於年初計劃，這進一步深刻影響房著地產市場價格走勢。

　　房價究竟漲到何時，如何收場，備受各方關注。同時，這種局面也引發了對宏觀經濟總體形勢中是否造成泡沫“堰塞湖”風險的擔憂。如何破解，亟須科學分析，精准判斷，果斷施策。

　　從房地產價格走勢分析入手，房地產調控對策理應是在尊重市場決定性作用的前提下，把房地產價格調控的重心放到供給調控上。房價和地價過快上漲，就要多供地，多供房，同時輔之以必要的需求調控措施，如首付比例、按揭額度等。地方政府作為供地主體，土地供給調控的主體自然是地方政府，中央政府隻在宏觀層面有手段，直接增加土地供給的責任必然落到地方政府頭上﹔供給調控是中長期調控，土地一級開發是需要投入、需要時間的，這就需要地方政府施政行為長期化，在提高其對市場供需兩方博弈前景的預估能力的同時，增加對地方政府考核評價的中長期指標。地方政府要重視結構調整、結構調控，什麼類型的商品房短缺，就鼓勵多供應什麼類型的產品，少用總量調控手段，否則容易造成貨幣和財政政策的頻繁變動，疲於應對。在具體調控措施選擇上，增量和存量應並重，畢竟我國房地產業經過20多年大發展，不動產總量已很大，單靠增量調整，忽視存量流轉，容易造成偏廢﹔調控總是滯后的，現狀隨時在變，提高預估、預判水平，由調現狀為主改進為調預期為主，是政府主管部門治理能力提升的體現，也可以說，要以預期調控、動態調控為主，現狀調控和靜態調控為輔。房地產市場調控不僅要通過貨幣政策和財政政策的綜合施策，更要輔以全社會心態與輿論環境的合理引導。

　　商品房銷售火爆，存量大幅減少，而掌握土地一級市場的部分地方，卻出現“惜售”心理和“懼售”行為。從深圳領銜的珠三角率先漲價，到北京為首的京津冀隨后跟上，再到上海、杭州、南京為主的長三角普遍上漲。造成這種狀況的最根本原因是市場的力量，商品房供求關系決定價格，供求嚴重失衡，供小於求極為明顯，商品房漲價是必然的。

　　但問題在於，土地一級市場的供給方在地方政府手裡，所以調控房地產市場，政府的作用理應更容易發揮，對於全國房地產價格一片漲聲、過快增長，地方政府可以有所作為。政府有關部門在“更好發揮政府作用”方面，還存在很大的空間。分析原因：一是在於對中央政府推進供給側結構性改革的總體部署，理解有偏差，對策有偏向，執行有偏重﹔二是由於對行業發展趨勢和市場走勢認識不到位，存在短期行為和傾向，定力不夠，心態浮躁，怕擔責任。

　　因此，正確認識現狀，妥善選擇調控工具，既尊重市場，又有所作為，就變得極為重要。

　　自1998年取消福利分房以來，一些城市商品房價格平均上漲超過10倍，很多樓盤價格增幅達到20倍甚至更多。毫無疑問，很多價格上漲有其合理因素：如彌補住房建設長期欠賬、居民住房剛性需求（基本需求和改善性需求）長期壓抑之后的反彈﹔如作為基本生產要素的土地及其地上附著物的建筑物，在由第一產業的農業用地轉為第二產業的工業用地、第三產業的服務業用地過程中，其自身價值及價格，由於產生了更高的生產效率，在市場中得到了更高的重新估值和溢價﹔如全國統一市場甚至全球統一市場的形成，使無論作為生產要素的土地還是人力資源，還是一般商品和資產，流動性大為增強，其定價基礎和依據，與原來封閉市場環境下完全不可同日而語，等等。

　　但無論如何，作為特殊商品的房地產，價格漲到如此之快，還是跌破了多少人的眼鏡。作為政府管理部門，有責任進行合理調控。而且由於我國土地一級市場的供給主體是各級地方政府，是城市土地管理部門，有能力調控得更有效果。

　　那麼，是什麼因素影響了對房地產價格的調控效果呢？最根本的原因，就是多數情況下，政府管理部門偏於需求調控，對供給調控重視不足。所以，為今之計，應多從供給側用心、著力、作為。

　　一是增加土地供給。2016年中央經濟工作會議明確要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。截至2016年8月，北京、上海、廣州分別供地325、355、133萬平方米，與2016年供地指標1600、1125、868萬平方米相比，隻完成了20%、32%和15%。武漢、廈門、鄭州分別供地430、79、528萬平方米，隻完成了年初供地指標的32%、22%和17%。截至11月30日，根據中原地產研究中心統計數據，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，合計成交住宅土地106宗，規劃建設面積1237.75萬平方米，比2015年下降了52%，預計全年一線城市住宅供地建設面積也不過1500萬平方米。這是一線城市政府供地大幅減少的波谷之年，當然也就是地價、房價創出新高的波峰之年。土地一級市場由地方政府掌握供給，供給短缺當然造成“地荒”，引發漲價預期。當然，地方政府供地短缺，有各種原因。有的是由於對形勢判斷失誤，畢竟2014年曾經出現部分城市房價下跌，政府主管部門頗為緊張、擔心過剩，對土地一級開發進行了收縮﹔有的是由於心有余而力不足，想多儲備土地，但因為當年賣地較少，財力不逮﹔有的是因為有地不敢賣，怕出現新的地王而因噎廢食﹔有的為了避免名義地價過高則把精力用到了策劃“賣地捆綁經濟適用房建設”之上。

　　但多數地方政府供地不足的原因，還是由於存在隻熟悉需求調控的路徑依賴。畢竟增加供給是需要中長期規劃的，不如採取諸如限購措施等需求調控來得痛快。但“限購”等需求方政策很容易遭到消費者的“上有政策、下有對策”的博弈消解，效果反而不好，會進一步扭曲市場。

　　二是優化供給辦法。促進增量房地產項目加快供應，加緊審批和施工，盡快推向市場。存量商品房要減少交易環節稅費，進一步活躍二級市場。鼓勵租房居住，引導空置房入市。部分由於電商發展而退出市場的商鋪可以改造為居住用房和辦公用房，等等。

　　三是疏通投資渠道，為民間投資提供更多的投資方向。自住型需求較為剛性，而部分改善型和多數投資型需求，則比較容易轉向更有發展預期的其他投資類型。