開發商市場預期、經營投資策略和地塊自身優質特征等多重因素共同作用形成“地王”，這在任何一個競爭性市場都有可能出現。公眾面對“地王”應該冷靜思考，理性對待——

“北京土地市場升溫，霞光裡商業地王溢價169%出爐”﹔“萬科綠地‘抱團’，54億元奪上海新總價地王”……2012年二季度以來，隨著土地市場逐步啟動供應、優質地塊陸續入市，一批“地王”的出現，加劇了市場的緊張情緒。

“我們從地價的角度進行分析判斷，結論表明：2012年以來市場反映強烈的所謂‘地王’地塊，僅有兩宗成交單價超越了2007年以來所在城市的歷史高值，可以稱為‘地王’地塊，其余地塊均不符合判定標准。”中國土地勘測規劃院地價所所長趙鬆的一番話，提醒公眾要理性面對“地王”現象。

“地王”的判斷標准並不統一

由於被視作表征土地市場熱度的重要信號，且自身具有生動形象、簡潔明了的特點，“地王”一詞時常被媒體使用，並為社會各界廣泛接受。然而相關信息表明，媒體常用的“地王”一詞，內涵和判斷標准並不明確和統一，迄今也尚無權威的觀點予以解答。

根據中國土地勘測規劃院地價所的統計，媒體使用的“地王”可以分為以下幾類：

從價格形式上看，包括成交總價最高、樓面單價最高、樓面地價最高﹔從時間跨度上看，分為本年度最高、半年度最高或某一歷史時間段內最高﹔從區域范圍上看，可以分為縣級行政區內最高、地市級行政區內最高、全省最高、全國最高﹔從用地類型上看，又包括住宅、商業、工業，甚至細分至某類建筑形態。

“根據上述分類使用的情況來看，不少出讓土地都有較大可能成為某種意義上的‘地王’，使得‘地王’一詞對合理判斷市場的意義大打折扣。”趙鬆表示。

偽“地王”讓市場信號失真

“‘地王’在渲染市場氣氛，提高視覺沖擊力，從而達到宣傳效果的同時，卻因其多重標准致使偽‘地王’頻現，導致市場信號失真，嚴重影響了房地產市場預期。”因此，趙鬆認為，應明確“地王”的判斷標准和方法，規范使用“地王”內涵，以便准確傳達市場信息。

通過對大量成交地塊信息的整理和總結，趙鬆認為可將“地王”的標准定義為：在一定區域范圍內，宗地成交總價超過歷史同類用途宗地最高成交總價，或者樓面單價超過歷史同類用途宗地最高成交樓面單價，則可認定該宗地為該區域內的“總價地王”或“單價地王”。

“其中，時間段可選擇以土地有償使用制度建立至今為限，也可用某段經歷了‘興起—成長—成熟—衰退’的土地市場周期為限﹔區域以地級及以上行政區域為界限。其余宗地不建議用‘地王’表述。”趙鬆解釋說。

不過，趙鬆同時強調，即使在上述“地王”評定標准之下，業界也應對“地王”的“含金量”有一定的判斷能力。

“比如，在中西部的某些縣級城市，歷史土地供應總量偏小，年均供應甚至不過10宗，歷史成交總價和單價都明顯偏低。但近年來，隨著中部崛起、西部開發戰略的政策支持影響，這些城市一旦有新的宗地成交，往往會超過歷史高價。”趙鬆認為，雖然這在一定程度上反映了當地經濟的發展和社會的進步，卻難以反映整體房地產市場水平，此類地塊即使被稱為“地王”，意義也微乎其微。

如何正確理解“地王”

眾所周知，“地王”未必成就“樓王”，早已為市場所驗証。2008年、2010年先后出現的“地王退地”、“地王收回”、“地王的自我救贖”等類似集中報道表明：不論市場冷熱，“地王”在任何時候都是“吸引眼球”的焦點。

“‘地王’是開發商的市場預期、經營投資策略和地塊自身的優質特征等多重因素共同作用的結果，是市場運行的產物之一，是任何一個競爭性市場都可能出現的結果。”因此，趙鬆強調，作為市場的理性參與者，尤其處於市場的敏感時期，公眾應當冷靜觀察，深入思考，切勿讓各種真偽“地王”白白“忽悠”了。

據悉，為了讓公眾清晰地判斷“地王”的真偽，中國土地勘測規劃院地價所已建議有關部門，積極推進相應措施，包括“分用途、分城市公布招拍挂市場上的高價成交地塊信息”﹔“動態跟蹤‘地王’的開發建設進度，公布准確信息，讓其更充分地接受社會的關注”等。

（記者 張 蕾）