深閱讀：經適房正逐漸退出

鄭州市二七區房管局兩名工作人員違規取得27套經適房源、房地產公司擅自銷售131套經適房涉千萬元……在鄭州市紀檢、檢察、公安、房管、土地、規劃等部門組成的專案組的逐一核查下，部分問題目前基本查清，其中暴露出來的經適房開發、管理、銷售亂象尤其驚人。

當前經適房管理存在哪些問題？應怎樣嚴格經適房制度？經適房制度何去何從？記者就此採訪了住房和城鄉建設部與有關專家。

發展中伴隨各種問題

提供虛假証明、偽造資格情況不斷，腐敗案件時有發生。鄭州在2012年停止了新的經適房項目選址

幾乎從經適房誕生之初，問題和質疑就一直伴隨著制度的發展。如初期經濟適用房保障人群錯位，多數經適房落入有較高購買能力的群體手中等。

鄭州市房管局規劃和住房保障處處長馮榮智回憶，最初，經濟適用房並不像現在這麼搶手，2005年之前，由於經濟適用房和商品房價格相差不多，甚至比當初的職工集資建房價格還高，位置比較偏，盡管審核程序很簡單，條件放寬后銷售還是遇冷。有一陣，房管部門甚至不得不到廣場上去推銷。有很多符合“中低收入家庭”標准的機關和事業單位人員，也住進了經濟適用房。

2006年到2009年，由於與商品房價格差從每平方米幾百元擴大到兩三千元， 經濟適用房開始逐漸“受寵”，同時由於准入門檻較低（企事業單位人員大都可納入保障范圍）、收入認定程序簡單等原因，申購經濟適用住房“井噴”。為此鄭州建立了“搖號”供應制度，要求開發企業所建房屋必須公開供應。

但在供應方式轉變期間，仍存在著企業自行向符合條件的家庭銷售與政府“搖號”供應並存的現象。而且，有部分企業為解決建設資金緊張問題，自留房源、違規銷售，有人通過提供虛假的收入、戶籍或婚姻証明，騙取購房資格，也出現了倒賣經濟適用住房的問題。此外，定向開發和拆遷安置用房也納入了經濟適用房，在此過程中，部分不具備資格的人員也通過偽造資格等方式進入了這一序列。

2011年，鄭州市紀委就查辦了二七區原常委、統戰部長曲某，鄭州市經濟適用房建設管理中心原副主任林某，中牟縣公安局黃店派出所原所長張某受賄案等經濟適用房領域系列腐敗案件。該系列案黨政紀立案15起，查辦15人，移送司法機關12人，涉案金額1.1億余元，通過辦案收繳違紀違法資金5200余萬元。

2011年、2012年，鄭州市共有2404戶家庭被取消經適房購買資格，5462戶家庭被取消了廉租房保障資格。

正因為存在各種問題，目前經適房制度在很多地方已退出歷史舞台。鄭州也在2012年停止了新的經適房項目選址。

制度補漏總落后一拍

在北京這樣的一線城市，個別經適房價格是周邊商品房的1/4，甚至更低﹔價格差促使有人想鑽漏洞

長期研究經適房政策的中國發展研究基金會有關專家告訴記者，國家近幾年雖然對經適房的戶型、上市交易做出了嚴格限定，但由於種種原因，舊問題還是時有出現，新問題也層出不窮。如濟南、杭州、石家庄、廣州等地出現經濟適用房遭棄購，武漢發生“六連號”事件，北京、重慶大量經適房違規出租。此次發生“房妹”事件的鄭州，前幾年也出現過經適房規劃用地違規建起小別墅等負面新聞。

為什麼經適房問題層出不窮？

專家表示，表面上看，一是規劃選址和建設把關不嚴，選址偏僻，質量有待提高，導致人們棄購經適房。二是在准入審核關口，政府部門難以准確掌握居民的實際收入和財產情況，各部門之間信息無法聯通共享，公示制度也常常流於形式，難以做到真正的公平，發生了騙購和權力尋租等問題。三是管理部門人員緊張，僅憑一個街道兩三個工作人員，要完成所有經適房申請對象的資格審核、復核和對房屋的管理，難免有疏漏。

其實，經適房面臨的這些問題，也是保障房制度普遍面臨的。在經濟適用房的准入分配管理上，目前的制度不可謂不嚴格。除了普遍實施的三級審核、兩級公示外，各地還會對經適房搖號進行現場直播，接受公眾的監督。既然制度看上去如此天衣無縫，為什麼經適房還是容易“出事”？

究其根本，還是因為能提供產權的經濟適用房與商品房巨大的價格差，帶來利益空間。在鄭州，經濟適用房和商品房每平方米的平均價格差，在2001年為200元，在2005年為1349元，至2009年達到2027元﹔在北京這樣的一線城市，個別經適房的價格是周邊商品房價格的1/4甚至更低。專家表示，隻要有這樣的利益空間存在，少數人尋租的沖動就不會消失﹔隻要有這樣的價格差存在，就會有人想鑽漏洞。

立法應該進一步加快

經適房正在逐漸退出住房保障體系﹔在房價比較高的大中城市，很多“夾心層”的住房問題仍要靠經適房來解決

既然經適房在制度設計上存在眾多問題，是不是應該退出我國的住房保障體系呢？

記者查閱住房和城鄉建設部相關資料發現，經濟適用房的開工建設量在不斷萎縮，尤其是2009年國家明確提出以公共租賃住房為未來保障房的主要形式后，保障房制度建設思路的重心發生變化。以2011年為例，全國開工建設保障性住房1043萬套，其中經適房110萬套。2012年初全國制定的保障房建設700萬套任務中，經適房則進一步減少至59萬套。由此可見，經適房正在逐漸退出住房保障體系。

然而，經適房制度的退出，是該快還是該慢呢？專家認為，從目前來看，經適房的歷史使命似乎還沒有完成。在公租房剛剛開始大規模建設，供應量和覆蓋面還遠遠不夠的情況下，各地還是存在不少既不能享受廉租房、又買不起商品房的低收入家庭。特別是在房價比較高的大中城市，經濟適用房的價格優勢仍然很明顯，很多“夾心層”的住房問題仍要靠經適房來解決。此外，經濟適用房的建設不需要政府投入大量資金，因此投入回報周期較短，建設起來比公租房容易。

專家認為，對於當前經濟適用房在審核、分配、使用過程中出現的種種問題，仍應著力加強准入審核和監督管理，尤其是建立起多部門聯動的信息共享機制，堵塞住房保障資格申請及核查方面的漏洞。同時，針對保障房的立法進程應該進一步加快，以改變住房保障制度規定還停留在法規、規章層面的尷尬現狀。

住建部有關負責人介紹，目前北京、上海、青島、陝西等地已經建立了家庭收入核對中心，探索金融、証券、工商、稅務、保險、住房公積金、產權管理等信息資源共享，建立起了家庭收入（財產）審核機制。深圳市建立了“九查九核”工作機制，對住房保障申請家庭的戶籍、車輛、住房、保險、個稅、存貸款、証券、殘疾等級及優撫對象等9個方面進行嚴格審查。這些措施在制度層面進一步加強了審核的准確性。

經適房政策調整過程

1994年出台的《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》中，提出“房地產開發公司每年的建房總量中，經濟適用房要佔20%以上”。1998年，國務院出台《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。

但在房改初期，經濟適用房開發建設佔房地產開發投資的比重逐年下降﹔經濟適用房供應對象范圍擴大、面積擴大、價格過高。

2007年8月，《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出台，同年12月建設部等七部門聯合發布《經濟適用住房管理辦法》，明確強調經濟適用房的供應對象是城市低收入住房困難家庭。同時嚴格規定“經濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。”並對轉讓條件進行了明確規范。

從面向“中低收入家庭”，到面向“低收入住房困難家庭”，經適房的保障性質得以進一步明確。      

（本報記者  王  煒整理）