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冯海宁:房价走向仍是谜

2014年06月20日09:49   来源:京华时报

原标题:房价走向仍是谜

5月份,全国70个大中城市新房价格平均环比下跌0.16%,是2012年6月份以来首次由涨转跌。这次统计数据显示的房价变化,被看成是楼市真正意义上的一次拐点:一是环比下跌城市的数量首次超过上涨城市;二是素来坚挺的一线城市房价也首现颓态,上海、深圳房价出现近两年来首次环比下跌;三是部分城市的房价跌幅创出纪录,比如北京二手房价格环比跌幅排全国第一,创下28个月新低。

对于这次房价的转折性变化,有两个问题值得关注:房价下降的“推手”是谁?未来市场趋势如何演变?

来自统计部门的解释是,部分城市由于库存压力较大,加上近期市场预期不明,购房者持观望情绪,一些房企推出促销优惠,导致房价有所下降。这一说法虽有道理,但不是房价转折的全部原因,除此之外,还应该与房企目前面临年中大考压力、银根偏紧、经济增长放缓以及房价过高等“推手”有关。

尽管推动房价下跌的因素很多,但有一个共识是,这一轮不是行政之手推动,而是市场之手推动。那么,从市场角度来分析,鉴于很多城市库存量大,再加上预期不明,需求不振,房价存在继续下跌、调整的可能性,但这并不意味着房价从此会一路下行。

消化库存为房价继续下降留下了空间,但消化库存不是无限期的,在鼓励刚性需求、开发商放慢供应、宏观经济企稳等因素推动下,库存在一定时间内应该会回归到合理水平或接近合理水平。也就是说,短期内房价应该会继续放慢增长速度或者继续下降,但是,房价中长期走向仍充满不确定性。

而且,这次房价能下滑多远,不完全取决于消化库存的进度,还取决于货币政策和政府态度。众所周知,房价问题实际是货币问题,这一轮房价调整与货币收紧有关,下一步变化必然也与货币政策有关。最近,央行“定向降准”释放流动性,就不排除会有资金流向楼市。此外,尽管国家决策部门对当前楼市没有明确表态,但明里暗里救市的地方政府有可能会越来越多,这必然会干扰房价下行。

总之,房价短期内继续下跌的可能性较大,但下跌多久、跌幅有多大仍充满变数,因为房价不是单纯的商品价格问题,而是与民生、货币、宏观经济、地方政绩、城镇化等多种因素交织在一起。

□冯海宁(财经评论员)


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(责编:实习生、谢磊)
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