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宏观调控下海南房地产业的出路
麦正华
2007年06月19日09:47 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
  海南房地产业最大的发展优势与发展潜力是独一无二的地理优势,海南所特有的旅游、度假、养老优势在中国具有不可取代的价值,人居环境不仅在国内首屈一指,在国际上也是少有的。政府在房地产开发中不能仅仅为了短期利益而牺牲长期利益,政府应是房地产市场的监管者,调节房地产市场的供需平衡。在中央进一步加强房地产业宏观调控的大背景下,海南应如何应对,不仅考验地方政府的执政能力,也是海南今后一段时间内房地产业健康、平稳发展的关键。

  一、海南房地产业的基本情况

  (一)房地产发展地域集中

  海南的房地产市场,基本上是由海口市和三亚市的房地产市场组成的。海口市占海南房地产市场的绝对多数份额,施工面积和销售量都占60%以上,其房地产市场走势表现得相对平稳,销售量和销售价格都稳定上升。与海口相比,位于南端的三亚市虽然在海南房地产市场中所占份额较少,但以一流的居住环境而受到人们青睐,房地产价格较高。其他市县房地产业发展缓慢,没有形成区域协调发展的格局。

  (二)销售以岛外市场为主

  2005年,海口市房地产销售中,岛内购买53.18万平方米,岛外购买93.54万平方米,分别占商品住宅销售总面积的36.25%和63.75%;三亚市的商品房销售 “岛外市场”特征更明显,购房者中,岛外人士占九成,排在前三位的客户来自浙江、上海和北京,占55%。除此之外,三亚购房者还呈现出一种国际化趋势,港台地区和国外客户的购买力逐年增长,这种市场格局将随着三亚房地产开发档次以及国际化程度而不断提高。2006年,岛内与岛外的购房比例分别为40%与60%。外销比例有所下降,主要受国家对房地产的宏观调控政策影响,但外销为主的格局并未改变。海南由于经济还较落后,2004年,海南恩格尔系数为0.466,比全国平均水平0.37高0.096。这说明,海南民众的消费水平还局限在吃上,生活水平较低,再加上近几年房改购房基本到位,省内需求难以支持房地产业的长期快速发展,产业外向性十分明显。

  (三)房地产的开发理念主要建立在优良的人居环境上

  海南的房地产销售以消费性需求为主,而支撑房价的因素主要在于环境。针对消费性需求的特点,近些年来,海南各大楼盘的销售均无一例外地竖起了人居环境的大旗。正是依靠得天独厚的自然条件,海南成为中国人“第二居住地”的首选地。“生态省”、“健康岛”、“阳光岛”成为海南房地产发展的世界品牌。一流的人居环境成为海南房地产的主要卖点,为房地产业的拓展带来了良好的商机。

  (四)房地产业融资结构趋于平衡

  据海南省统计局统计,2006年海南房地产开发投资累计115.27亿元,其中国内贷款8.11亿元,利用外资18.05亿元,自筹资金31.15亿元,其他资金56.96亿元。国内贷款仅占7%。从数据可看出,历经泡沫的金融机构对介入海南房地产的资金较为谨慎,在规范管理方面有了明显的改善。海南房地产业的发展已逐步摆脱单纯依靠银行融资的渠道,资金来源以其他资金、自筹资金为主,结构趋向合理,抗风险能力增强。

  (五)住房相对过剩的风险仍然存在

  一是土地开发投资增长较快,购置土地较多。2005年房地产开发投资中土地开发投资3.48亿元,比上年增长85%。2006年土地开发投资18.7亿元,比上年增长了4.1倍。土地投资过多无疑是房屋出现过剩的一个先行信号。二是商品房施工面积过大,但竣工面积过小,商品房竣工面积占施工面积的比重,近年来持续下降。2005年海南房屋施工面积高达911.95万平方米,比上年增长33.3%,规模相当于2000年359.42万平方米的2.54倍。而2005年竣工面积为165.47万平方米,竣工率18.14%。2006年房屋施工面积达1004.88万平方米,比上年增长9.1%,房屋竣工面积为106.61万平方米,竣工率仅为10.6%。竣工率偏低,竣工面积与开工面积差距的持续扩大,凸显出住房相对过剩的风险。近两年来,海南房屋销售面积均高于房屋竣工面积,这对降低住房空置率起到积极的作用,但受中央宏观调控政策影响,2006年下半年以来海南房地产销售面积出现了连续下降趋势,这一信号加大了住房过剩的风险。

  二、当前宏观调控下的应对措施及发展思路

  (一)珍惜环境,有计划地控制土地供应量

  土地是不可再生的资源,尤其是海南的土地资源更为宝贵,但过分的房地产开发只能使海南房地产的投资价值降低,也使资源被消耗掉。海南不能走内地一般地区的以房地产销售为目标取向的简单开发模式(即圈地、盖房、销售,再圈地、再盖房),要探索建立房地产集约增长的机制。在现阶段,应放缓滨海等宝贵区域的房地产开发速度,警惕在“做大做强”口号下大规模造城运动中的大量圈地与批地的行为。

  (二)发展普通住宅,控制结构性矛盾

  从海南房地产销售结构组成可看出,海南房地产需求主要在岛外,海南的房地产主要用于满足有特定消费功能的目标客户:岛内购房居住群体(含二次购房者),岛外来琼的以养老、过冬、度假、投资等为目标的购房群体。即海南的房地产需求包含岛内较小的有效需求和岛外较大的潜在需求两部分。在这些购房者中,在三亚全年居住的仅为30%,其余的多为阶段性度假,年居住时限1—6个月不等,由此造成商品房入住率较低。以满足当地居民住房需求为目标的经济适用房的开发和满足真正的养老居住者的住房需求的开发应该加强,对高档住宅要控制开发。这是落实中央宏观调控政策的重要举措。虽然此类房地产开发政府和开发商获利较少,但这是市场的基础,是岛外购房者的参照系,也是海南房地产持续稳定发展的基础。

  (作者:海南省地方税务局副局长)
来源:《中国党政干部论坛》 (责任编辑:赵晶)


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