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(理论热点面对面(2006)(15))
连载十五:从"居者有其屋"到"居者优其屋"
――如何看待房价趋高的问题 
  2006年09月25日08:27 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
 

《理论热点面对面(2006)》目录

1 必须长期坚持的指导方针 11  从个人所得税标准的提高说起
2  新起点上的新目标 12  由“开门立法”谈起
3  解决“三农”问题的神来之笔 13 奔小康 盼健康
4 竭泽而渔之路不能走 14 不让一个学生因贫困而失学
5 让“中国制造”成“中国创造” 15 从“居者有其屋”到“居者优其屋”
6 “决定中国命运的一招” 16  “民工潮”与“民工荒”的背后
7 歌舞“东方”新气象 17 网络潮头把好舵
8 各尽其能 各得其所 18 “良医治未病”的启示
9 知荣明耻树新风 19 “中国威胁”还是“中国机遇”
10 金杯银杯不如老百姓的口碑 20 永葆蓬勃的活力

  专题:理论热点面对面(2006

  如果要问改革开放以来我们生活中最大的变化是什么,其中一个必定是住房的变化。比如,1978年上海人均住房面积仅4.5平方米,“鸽子笼”、“亭子间”里几代同堂曾经相当普遍;时至今日,人均居住面积已经超过15平方米,住房条件大大改善。上海只是个缩影,反映出我国城市百姓居住条件的变化。

  如果要问现在大家意见最大的问题是什么,其中一个可能是房价太高。虽然20多年来,城镇居民的住房条件总体上有了很大的改善,但近几年,在一些大中城市,房价上涨过快,普遍超出了工薪阶层的承受能力。

  稳定房价,解决买房难、买房贵的问题,是广大群众的强烈呼声,也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。

  近年来房价为何居高不下?

  住房问题关系到千家万户,是人民群众切身利益之所在。党和政府历来十分重视解决群众的住房问题,早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中,就根据房地产业持续过热的状况,适时推出了一些政策措施。特别是2005年年初,针对房价上涨过快的现象,国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。3月,国务院办公厅下发了《关于稳定住房价格的通知》,提出了八条具体措施。4月,国务院常务会议研究进一步加强房地产市场宏观调控问题,又提出了八条意见。5月,国务院办公厅又转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。一年多来,各地区、各部门认真贯彻中央的要求和部署,做了大量工作。房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。

  但应该看到,房地产领域的一些问题尚未根本解决。特别是进入2006年之后,全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。据报道,2006年头两个月,北京市房价上涨了17.3%。深圳商品住宅均价首次突破万元大关。如今在上海、北京、深圳、温州等城市的中心城区,每平方米在1万元以上的商品房到处可见。目前我国一般城市居民的收入与目前的房价相比,实在是很不对称。2005年我国居民年均收入仅10493元,面对每平方米动辄破万元的房价,几年不吃不喝也就只够买个小卫生间。特别是对中低收入群体来说,买房难的问题更为突出。

  房价居高不下,很重要的一个原因,是一些地方贯彻房地产市场调控政策不够有力。房地产业在地方经济发展中占有重要地位,支撑着城市经济的增长。特别是近年来,许多城市不仅从出售土地中得到大笔收入,也从房地产业的快速发展中获得大量新增税收,使地方财政对房地产业的依赖性不断增强。这就使有些城市不积极主动地去干预和抑制房价过快上涨。房价上涨,名义国内生产总值会增加,土地出让金会增加,税收会增加;如果房价下跌,反而会减少政府的财源。因此,有些城市在执行国家税收政策时,有意放宽了征收范围、时间、税率标准等,这自然就减弱了政策调控的力度。

  据新华社最近一篇文章分析,房价逆市上涨及其背后的种种怪现象,原因之一是一些地方政府的错误政绩观、利益观或明或暗地在推波助澜。有的地方政府被开发商牵着鼻子走,造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象;有的热衷于大拆大建,导致部分拆迁居民不得不去买房,人为制造了购房需求;有的为“托市”,出台“购房入户”等土政策;等等,不一而足。

  此外,房地产市场秩序的混乱,也是导致近期房价上涨过快的直接诱因。房地产业的透明度一直不高,市场信息不对称。一些房地产商通过摇号、限制房源、发布虚假销售信息等多种办法制造紧俏假象,囤积居奇,肆意哄抬房价,坑害购房者。目前流传的“刚性需求”、“供不应求”、“房价还要涨”、“地荒论”等种种说法,很大程度上都是房地产商制造的所谓“舆论”,目的是利用群众“买涨不买跌”的心理,为自己牟利。

  高房价会带来什么危害与隐患?

  高房价会严重影响社会的公平和稳定。住房问题是一个重要的社会问题。在老百姓的观念中,房子就是家,有了房子才等于有了家,有了家才能安居,安居才能乐业。“我想有一个小小的家”,是每个人的愿望。房价居高不下,受益的只是少数房地产经营商。普通居民倾其所有积蓄,或者背负数十年的巨额银行贷款买房,加重了生活负担。这将最终导致贫富差距加大,影响社会公平,危害整个社会的安定和谐。

  高房价还可能引起通货膨胀,甚至出现严重的泡沫经济。房地产的关联产业数量巨大,它的持续过热必然会带动相关产业如钢铁、电力、煤炭、运输、能源等一系列产品的价格快速上涨,这就很容易引发通货膨胀,使经济出现泡沫化。这种泡沫不断涨大,就像吹肥皂泡一样,任其变大,泡沫最后必定会破灭,房地产市场的繁荣终结、掉头向下,就会引发整个经济的衰退。

  过高的房价还会加大金融系统的风险,严重影响金融运行的秩序。就目前我国的情况来看,房价若继续走高,银行系统风险将大为增加。因为目前我国房地产业运作的资金,有60%以上直接或间接来自银行。从中外历史经验来看,20世纪下半叶以来,由于房地产市场价格过高,对一些国家和地区经济造成危害的例子非常之多。如日本、泰国、马来西亚等一些亚洲国家和地区,都曾出现过由于房地产价格过高,导致经济的泡沫化,最后导致经济的持续衰退,或者引发金融危机。如果任由房价继续走高,必然加重银行系统的风险,一旦房地产业泡沫涨大并最终破裂,银行大量的房地产贷款就无法收回,金融危机的产生就可能会成为现实。

  可以看出,房价居高不下,不仅是一个经济问题,也是一个社会问题,更是一个政治问题。立党为公、执政为民,是我们党的本质要求。切实解决群众的住房问题,既考验着我们党驾驭市场经济的能力,也考验着我们推进社会公平、实现社会和谐的能力。

  怎样抑制房价的过快上涨?

  2006年5月17日,国务院召开常务会议,分析了当前房地产领域的形势,强调要认真落实2005年以来中央关于促进房地产业健康发展的部署,并针对当前存在的少数大城市房价上涨过快等问题,提出了进一步搞好房地产市场引导和调控的“六条措施”。这一消息在各大媒体报道后,立即在社会上引起了强烈的反响,受到广大群众的广泛欢迎。

  应该说,这次国务院常务会议精神,特别是会议提出的“六条措施”,进一步发出了明确的信号,表明中央清醒地认识到房地产业目前存在的问题,以及高度重视群众的呼声、抑制房价过快上涨的决心。

  当前,贯彻中央精神,首先是认识上要到位。各地特别是城市政府要树立正确的政绩观,切实坚持以人为本,把解决老百姓的安居问题作为维护群众利益的一件大事抓紧抓好。要把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨,纳入工作议事日程,促进房地产市场健康发展。不能简单地把住房问题全部推向市场,对于中低收入者来说,保障他们的居住要求,政府责无旁贷。要合理引导住房消费需求和消费模式,控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求的过快增长。

  同时,要进一步加强对房地产业的引导和调控。坚持突出重点,分类指导,区别对待。进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。要科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。进一步打击恶性炒房的投机行为,完善房地产业各项制度和法规,严格执法,强化房地产投资的资产审计,促进房地产市场的健康发展。

  我国的经济适用房政策和廉租房政策

  经济适用房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房建设用地实行行政划拨方式供应;建设和经营中的行政事业性收费减半征收;小区外基础设施建设费用由政府负担;价格实行政府指导价。

  廉租房政策是一项专门针对最低收入家庭的住房保障制度。目前,我国廉租房制度的保障方式,实行以住房租赁补贴为主,实物配租、租金核减为辅的方式。申请廉租房的家庭条件主要有5项:家庭人均收入符合当地确定的收入标准;家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准;家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口;家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系以及符合当地廉租住房政策规定的其他标准。

  抑制房价,满足广大群众的住房需求,关键是要切实调整住房供应结构。目前,要重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租房。要根据各地的实际,制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。比如,2006年北京市确定,在土地供应政策导向上,将向普通商品房倾斜,制定限价位商品房政策,并保证经济适用房用地的供应,确保竣工200万平方米经济适用房的用地供应。

  要针对房地产市场存在的突出问题,加大整顿力度。加强房地产开发建设全过程的监管,切实制止擅自变更项目现象的发生,严厉打击各种违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为。前不久,北京市有关部门对目前北京楼市上53种可能存在的违规行为进行了公示,并提出对囤房者施以至少1个月内不能卖房的惩罚等相应的措施。

  新加坡的政府组屋工程

  在新加坡,解决中低收入居民的住房问题,是政府的一项重要职责。20世纪60年代,新加坡开始实行“居者有其屋”计划,成立建屋发展局,着手兴建“政府组屋”。“组屋”以高层住宅为主,大部分是10至20层的建筑群,分塔式和板式两种。每个组屋区都有完善的设施,公共交通便利。“组屋”由政府营建和管理,并以津贴价格出售或出租给中低收入阶层。购组屋一般须一次缴足相当于售价20%的款额,余下部分由建屋局以低息贷款方式垫付,住户可用公积金在5年、10年甚至25年内还清。实在无力购买的,允许租用组屋。这保证了大多数中低收入家庭能够得到廉价的组屋。目前,新加坡有87%的人居住在组屋里,基本实现了人人有房住。

  同时,还要完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。长期以来,房地产业信息不透明是一个很大的问题,不仅购房者易受误导,还会影响、妨碍政府作出理性的评估。比如,住房空置率问题就曾引起各种争论,政府部门、专家学者与开发商各执一词,莫衷一是,导致购房者无所适从。对此,建设部最近下发紧急通知,要求北京、上海、天津等40个城市,提供商品房供应和空置情况有关数据,以便准确判断当前房地产市场形势。建设部还公布了这些城市对外发布房地产市场信息的网址,强调目前各地不存在房源不足问题,提醒购房者不要听信虚假信息而盲目跟风。

  住房是百姓安身立命之所。抑制房价过快上涨,解决好群众买房难、买房贵的问题,涉及政府和社会各个方面。只要坚持以政府为主导,把各方面的力量协调起来,一步步地努力,那么在全面建设小康社会的过程中,广大群众不仅能实现“居者有其屋”的基本要求,还能实现“居者优其屋”的愿望!

  深度阅读

  《国务院办公厅转发建设部等部门〈关于做好稳定住房价格工作的意见〉的通知》,《人民日报》2005年5月12日。

  《温家宝主持召开国务院常务会议 研究促进房地产业健康发展措施 审议并原则通过〈中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)〉》,《人民日报》2006年5月18日。

  《国务院办公厅转发建设部等九部门〈关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见〉》,《人民日报》2006年5月30日。

    《人民日报》 (2006-09-25 第16版)

 

来源:人民网-《人民日报》 (责任编辑:字秀春)


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