在深圳，以小区为单位，让居民公开向政府提意见的“百姓讲坛”深受群众欢迎。 　　本报记者　胡谋摄

　　这是个特殊的社区，它在全国首创“以精神文明促进物业管理”理念，物业承担了社区几乎所有的管理服务。

　　管理水平的提高伴随着新的思考：物业成为社区的“万能”管理者，角色定位依据何在？物业公司作为一种商业组织，与社区服务公益性之间的矛盾怎么解开？

　　在探询社区管理体制的改革路径时，深圳莲花北以其特殊的管理模式走进了我们的视野：在这里，文体活动、邻里关系、小狗打疫苗、妇女免费体检全由“管理处”张罗。管理处全称叫“深圳市万厦居业有限公司莲花北村管理处”，居民们说———

　　物业是“管家”，啥事都找它

　　物业管理公司客观上充当了社区公共事务管理者的角色，其企业化的运作，有效提高了基层社会的管理水平

　　6月6日早上9时，深圳莲花北社区的居民李海霞打开家门，小区管理处保安部雷锋班的小伙子们像往常一样来背她去社区康复站。海霞说：她在莲花北住了7年，被雷锋班背了7年。这个社区享受这种待遇的残疾人有68位。

　　莲花北是个拥有5800多户、3万居民的大社区。居民交费不多，可享受24小时护卫服务；有事务助理上门咨询，随时为住户排忧解难；保安、保洁、绿化、维修、事务、社区文化等各专业队伍随时待命。管理处的口号是：“为业主提供零缺陷的服务。”

　　近20个群众性文艺队伍轮流“比拼”才艺，社区老人站、残疾人康复站、社区义务联防队、邻里互助队、便民服务站大大方便了居民。管理处有个社区文化部，开论坛、出村报、搞升旗仪式、办科普展览，还组建了社区离退休人员党支部和社区团委。

　　这种由物业公司牵头，组织居民共同承担社区的综合管理与服务职能的做法，使依惯例成立的4个居委会作用日益减弱，现在仅保留的一个居委会除计划生育、征兵及办理新生儿出生手续等行政职能外，几乎不再承担社区的其他管理任务。

　　深圳市特区文化研究中心的毛少莹教授认为，在莲花北，社区物业管理公司客观上充当了社区公共事务管理者的角色，其企业化的运作，有效提高了基层社会的管理水平。这种政府主导、居民自治与物业公司牵头的社区管理模式，被当地学者称为“企业化模式”。这种模式被物业管理同业效仿，得到迅速普及。

　　企业凭什么来当这个“家”

　　成功的企业化社区管理至少要有两个前提：“小政府、大社会”的管理格局很成熟，物业公司经济基础良好

　　“社区是个大家，物业管理除了不能代表政府盖红印，其余的事都可以当家。”对企业承担起政府在社区的管理职责，万厦居业物业管理公司总经理周宏泉这样解释。

　　莲花北村管理处1994年成立，1995年在全国首次提出了“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设，以精神文明促进物业管理”的理念。“只要是有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感，有助于业主自律机制的建立，有助于减少矛盾和纠纷的事，管理处都干。”周宏泉说。这样，流动人口、计划生育、劳动就业等，虽不属于物业管理服务的范围，但在政府“默许”和有偿服务的前提下，物业管理企业协助政府有关部门完成辅助性工作。从公共事业角度看，政府的社区行政管理落地，从商业角度看，企业的品牌形象树起来了。

　　但是，周宏泉认为莲花北企业化社区管理的成功有其特殊性：莲花北社区刚建成时，深圳已经是“小政府、大社会”的政府管理格局，很多管理工作“自然”地进入物业管理范围。还有一个重要原因是，该小区由政府投资建设，建成后政府将可作为服务性经营的一些物业转交物业公司。通过经营这些物业赚取租金，物业管理公司有了丰厚的资金来承担政府管理职能。“一句话，经济基础要好。没有这条不行。”

　　另外，物业公司积极配合居委会、派出所等政府基层组织做好计划生育、治安防范、交通管理、房屋租赁等宣传、教育、管理工作，也使当地政府愿意在社区的基础设施方面加大投资力度，政府与物业管理者形成良性互动的关系。

　　企业化管理样本之“窘”

　　物业成为几近“万能”的社区管理者，角色定位依据何在？物业管理作为一种商业组织，与社区服务公益性之间的矛盾怎么解开？

　　深圳已注册的物业管理公司有上千家，物业管理几乎覆盖除“城中村”外的所有居民区。莲花北村“一体化管理、专业化服务”的物业管理模式，在物业管理同业中迅速推开。

　　然而，深圳的物业公司在社区的“万能”角色定位，也造成了物业管理者社会角色模糊，职责范围界定不明确。毛少莹指出，以房管部门为政府主管部门的物业管理行业，事实上行使了社区包括治安、城管、文化等多方面的管理职能，在政策上还有很多问题要作研究和解决。比如，合法性问题，与现行的行政架构———街道、派出所等管理层次、管理范围的“接轨”问题等。否则，管得好，皆大欢喜，管不好，物业公司就成了众矢之的。深圳的一个小区，一段时间里案件较多，社区派出所直接给物业公司挂上黄牌，以示警告。物业公司有些人感到很“冤”：在治安管理上，物业公司只是配合公安部门的角色，凭什么出了问题责任全担？

　　曾任万厦居业莲花北管理处主任的李亚鸣，对此有自己的看法：物业管理是与居委会及其它各种社区福利组织有着本质区别的商业组织，以追求利润最大化为原则，这与社区服务的公益性质是存在矛盾的，让物业管理公司行使政府管理的职能，势必存在一些误区，需要从政策上加以疏导。

　　李亚鸣认为，莲花北的管理模式虽好，要使其具有“复制”价值，亟须对已有的法律法规予以清理、调整和修改，重新规范社区管理职责。

　　《人民日报》 (2005年06月07日 第十版)