我国改革开放之后房地产市场的发展壮大,主要得益于两大制度改革:一是城镇住房制度改革,简称住房制度改革或者房改;二是城镇国有土地使用制度改革,简称土地使用制度改革。通过上述两大制度改革,主要形成了土地使用权出让和转让市场,新建商品房买卖市场,存量房(也称二手房)买卖和租赁市场,房地产抵押以及房地产开发、估价、经纪、物业管理等经济活动也很活跃;房地产不仅是基本的生产要素或者生活资料,而且成了家庭财产的重要部分,既是一种商品,也是一种资产,甚至是投资、投机的主要对象;房地产市场规模越来越大,其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定,而且影响整个国民经济的健康运行,政府一方面要培育和发展房地产市场,一方面又要调控和驾驭房地产市场。[详细]

一、我国房地产制度改革与市场发展的历程

初步形成时期 1978年之前的二十多年中,我国几乎没有房地产市场,没有房地产业,只有建筑业。1978~1991年,随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进,房屋和土地既是产品和资源,又是商品和资产的认识由浅入深,房地产价值逐渐显化,房地产市场初步形成。[详细]
  房地产过热时期 1992年下半年至1993年上半年,我国许多地区骤然掀起了房地产热潮,房地产开发公司急剧增加,房地产开发投资高速增长。[详细]
  市场调整时期 1994年继续1993年下半年的宏观调控。1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1996年开始,经济已由短缺转变为相对过剩,产品卖不出去,企业停产,工人下岗;1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”,房地产市场进入了低潮。[详细]
  培育新的经济增长点时期 从1998年开始,随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革,以及各项政策措施的出台和贯彻落实,我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。[详细]
  宏观调控时期 2003年以后,房地产投资快速增长,房地产价格大幅上涨,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱,政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。[详细]


 

 

房地产企业如何过冬
  冬天注定是难熬的。过去几年,大多数房地产企业依靠快速拿地、快速开发、快速销售的模式,在一定程度上规避了市场风险。在成交量低迷、销售放缓的情况下,在建项目资金压力、成本上升压力、土地储备占压的资金压力等各种压力一齐袭来。

楼市调控不可各自为政
  国家利益是社会一般利益最集中的体现,尤其从国际经济视角看问题,楼市调控必须把国家的根本利益放在第一位。这就需要各级政府必须按照中央政府的统一部署,实施上下协调一致的楼市调控。

推进公平正义是解决住房问题的根本
  政府要体现公平正义就必须对住宅市场失灵进行必要的干预,包括对住房交易中的信息不对称的干预;对住房市场供求失衡的调节和局部垄断的干预。

二、房地产制度改革的成就和基本经验

  改革要有动力。住房制度改革和土地使用制度改革总体来讲是自上而下、政府主导的,大多是为了达到更高的目标或者满足更大的需要而推进的。[详细]
  改革要从实际出发。改革要分析国情、民情,结合不同经济发展阶段探索和推进。1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化改革,虽然对旧的住房制度冲击很大,但是取得了成功。[详细]
  改革要有理论创新。例如,随着整个经济体制改革的推进,仅对土地实行收取土地使用费的有偿使用已不够了,必须建立土地市场,发挥土地市场在土地资源配置中的作用。[详细]
  改革要处理好利益关系。改革不仅要让人民得实惠,而且不能过多地触动既得利益(实际上是既得利益者得实惠更多),以得到人民的拥护,减小改革的阻力。[详细]

三、房地产制度改革和市场发展存在的问题

  住房保障制度建设相对滞后 住房制度改革重在改变过去那种福利性住房制度,实现住房商品化和社会化,这无疑是正确的。[详细]
  地方政府过于依赖土地收益 土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让,使土地成为地方政府的“摇钱树”。[详细]
  市场基础性作用未充分发挥 在后期的改革和发展中,体制、机制上的设计和建设较少,操作层面上的政策措施较多,没有注重发挥市场的基础性作用。[详细]
  对房地产市场特点考虑不够 由于房地产的不可移动性,房地产市场是地区性市场。加上中国幅员辽阔,地区之间的经济发展水平、房地产市场发育程度、干部素质、老百姓思想觉悟等差异很大。[详细]

四、政策建议

建立科学合理的住房供应体系 要坚持住房市场化的基本方向,同时考虑住房是生活必需品但价值大、总有一部分家庭租买不起的情况,对过去与住房供应体系相关的各类住房及其政策进行一次大梳理,科学划分住房类别和不同收入家庭,在此基础上建立科学、合理、清晰、适应较长远需要、相对稳定的住房供应体系。[详细]
  加强和改进土地用途管制 土地管理可以说过去是“认人不认地”,即主要是根据用地单位性质或者个人身份来确定土地使用性质;现在是认地与认人并存;未来应当是“认地不认人”。所谓“认地不认人”,具体一点讲是“用途管制,认地不认人”,即首先确定科学、合理的土地使用性质等,特别是要把用途严格管住,至于谁来使用,没有必要管。[详细]
  防止房地产市场出现大起大落 房地产市场发展起来之后,市场力量开始显威力。现今房地产市场规模之大,使得其异常起落,足以影响金融安全以至整个国民经济的健康运行。因此,促使房地产市场平稳发展,防止出现大起大落,将是房地产市场调控的永恒主题。房地产市场的理想状况是:供求总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定,秩序规范良好。[详细]
  加强房地产基础调查和科研工作 开展房屋普查。建立科学合理的住房供应体系,落实住房建设的土地供应,安排廉租住房建设的资金等等,都要以掌握全面、真实的不同收入家庭的住房状况为前提。我国自1985年开展过一次全国城镇房屋普查后,再也没有开展过房屋普查了。这20多年是房屋建设和拆迁量最大的时期。住房基本状况不清,是当前住房建设和房地产市场调控工作的重大困难,使制定政策措施缺乏依据,没有针对性。因此,应当开展房屋普查,至少是要开展住房普查。 [详细]

当前中国楼市三大困惑解析
  中国的房地产业经过近10年来的大发展,取得了举世公认的骄人成绩,但也产生了一系列问题,主要有:第一,房价持续上涨,目前已远离民众购买力;第二,房市供给结构不合理,大户型供给过剩而中小户型供给不足。

房价,还会下降吗?
  延长产业链条、扩大就业、改善居住条件,房地产业功不可没。一个健康的稳定的持续发展的房地产市场,对于我国经济社会发展来说至关重要。

楼市在调整中走向理性
  一面是居高不下的房价,一面是并不活跃的成交。种种迹象表明,近一年来买卖双方博弈而凝成的楼市坚冰难以在近期被打破。随着我国城市化进程加快和未来国家宏观调控的进一步实施,未来房地产市场发展将会趋于理性。