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律师解读《房地产经纪管理办法》
2011年04月20日07:29   来源:人民网-《人民日报》
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  内容公示

  办法规定:房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示收费项目、依据、标准等内容。  

  律师解读:该条强调了经纪机构相关信息的公示,就公示的具体内容而言,要特别注意收费标准的公示以及相关合同范本的公示,同时提醒要悬挂营业执照。上述要求一方面强调了对消费者的保护,另一方面意在引导经纪机构规范化发展。

  签订合同

  办法规定:房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。合同内容涉及合同当事人的权利和义务、违约责任和纠纷解决方式。建设(房地产)主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本,供当事人选用。

  律师解读:该条强调了签订书面合同的服务事项,包括提供房地产信息、实地看房、代拟合同等,强调以书面合同规范,也是为了减少纠纷。办法虽然对合同内容作了规定,但较为笼统。另外,办法指出相关部门可以制定合同示范文本,这是很重要的,如果让经纪机构自己随意制定合同,出现千差万别的各类合同,难以避免纠纷的发生。即使有了格式文本,也应该根据个案之不同,认真制定具体的合同。

  代办服务

  办法规定:房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同。

  律师解读:该条规定了经纪机构在办理代办贷款、代办房地产登记等服务时的特别义务,即事先告知义务,事先告知什么呢?事先告知服务内容、收费标准。为了避免纠纷,事先告知义务应采用书面形式,否则一旦产生纠纷,上述事先告知义务是否履行就会产生争执。以书面形式告知,也是对经济机构和购房者的保护。

  明码标价

  办法规定:房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目和标准,不得混合标价、捆绑标价。

  律师解读:该条对收费透明化再次进行了强化,明确规定不得收取任何未予标明的费用。经纪机构所有收取的费用,标准必须事先在店里公示,否则一旦产生纠纷,就会对中介机构不利。

  佣金收取

  办法规定:房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的,只能按照一宗业务收取佣金,不得向委托人增加收费。

  律师解读:该条强调,未完成委托,不得收费,并进行了细化,分为未完成约定事项和未完成约定标准,而约定事项和约定标准都体现在经纪服务合同中。经纪服务合同的签订非常重要,要将约定事项和约定标准尽量明确细化。

  (山东万桥律师事务所律师周海滨)

(责任编辑:赵健)



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